היטל השבחה
מהו היטל השבחה?
השבחה הינה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג בנכס.
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), מהווה את המקור החוקי מכוחו מוסמכת הועדה המקומית לתכנון ובניה לגבות היטל השבחה. המדובר בהיטל שגובה המדינה באמצעות הרשות המקומית.
אחד מפסקי הדין המובילים בעניין היטל השבחה, ניתן על ידי בית המשפט העליון בע"א 1321/02, נוה בנין ופיתוח, ובו נקבע כי אירוע המס המקים את החבות בהיטל השבחה הוא, אפוא, מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של תוכנית, אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים.
מדוע בכלל יש לשלם היטל השבחה?
הרעיון הוא כי במקרים בהם מחיר הנכס עלה עקב השקעה של הרשות המקומית באיזור ובפיתוחו, הרי שבמכירת הנכס על בעליו להשיב את עלויות הפיתוח היחסיות, בזכותן הושבח מחיר הנכס.
כך, בפסק דין נוה בניין ופיתוח הנ"ל בוטא הרעיון העומד בבסיס היטל ההשבחה:
"ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.... והציבור כולו חייב...לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור".
בגין מה יש לשלם היטל השבחה?
החוק מונה שלושה מצבים אשר בהתקיימם נוצר לבעל מקרקעין או לחוכר לדורות של מקרקעין חוב בגין היטל השבחה:
אישור תכנית - תכנית מתאר מקומית.
שימוש חורג - הרשאה לבצע עבודה טעונת היתר בנייה בסטייה מהוראות התכנית או מהתקנות.
הקלה - שימוש במקרקעין למטרה שלא הותר להשתמש בהם בתכנית או בהיתר הבנייה הקיים.
כמה נשלם?
בהתאם לחוק, שיעור היטל ההשבחה הינו בסך של מחצית ההשבחה.
כאשר מבקש בעל מקרקעין או חוכר של מקרקעין לברר את שווי ההשבחה כאשר בכוונתו למכור את הנכס, ייקבע גובה היטל ההשבחה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה. שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית מעריך את הנכס בשני מצבי תכנון: לפני המצב התכנוני שהשביח את הנכס ולאחריו. ההפרש בין שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון הינו ההשבחה שנוצרה בנכס.
בעל המקרקעין זכאי להגיש מטעמו שומה אחרת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו, בתוך 30 ימים מיום שהובאה לידיעתו שומת שמאי המקרקעין מטעם הוועדה, ככל שהוא חולק עליה. באם קיימת הסכמה בין השמאים, יותאם לכך החיוב בהיטל ההשבחה. במצב בו אין הסכמה בין השמאים, ימונה שמאי מכריע בין הצדדים, כאשר השומה שתקבע על ידו תהו זו המחייבת.
מתי נשלם?
היטל ההשבחה שונה מיתר המיסים וההיטלים, וייחודו של היטל ההשבחה הוא בכך שמועד התשלום אינו מתקיים מייד עם החבות בהיטל, אלא רק בעת מימוש הזכות במקרקעין המחוייבים.
חשוב לדעת כי לא כל העברה של זכויות במקרקעין לאחר תיחשב כמימוש זכויות לצורך היטל השבחה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. כך לדוגמא, העברה מכוח דין כמו ירושה, או העברה ללא תמורה מאדם לקרובו (עסקת מתנה), וכדומה, אינם מקימים את החובה לשלם את ההיטל.
מימוש זכויות הינו אחד מאלה:
- קבלת היתר בניה או היתר לשימוש חורג במקרקעין, בהסתמך על תכנית, הקלה או שימוש חורג.
- במכירת הזכויות במקרקעין, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בטאבו, בין בתמורה ובין ללא תמורה.
הרציונאל העומד מאחרי גביית ההיטל באופן המקל עם בעלי הנכס, דווקא במקרים המנויים לעיל ולא במועד התגבשותו של ההיטל, הינו מאחר והמחוקק הגיע למסקנה כי במועד זה יהיה הכי הגיוני לגבות כספים מהאזרח, שכן במועדים אלו לרוב יש תנועת כספים. למשל, במכירה של נכס מקרקעין, בה צפוי המוכר לקבל את כספי המכירה, או במועד קבלת היתר הבניה שבו יש העברת כספים לצורך בניה ואגרות.
פטורים והנחות
סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק מונה רשימה ארוכה של פטורים והנחות. בעל מקרקעין הרואה עצמו זכאי לפטור או להנחה יפנה למחלקה הרלוונטית ברשות המקומית בצירוף המסמכים הרלוונטיים, זאת בתחילת הליך בירור החבות בהיטל השבחה.
עיסקת מכר במקרקעין הינה עסקה מורכבת ואין להקל בה ראש. משכך, מומלץ לבצע עסקאות אלה ע"י עו"ד המתמחה בתום המקרקעין והנדל"ן.
למעבר למידע נוסף בתחום
המקרקעין והנדל"ן
כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן
משרד עו"ד שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה מקרקעין הוצל"פ וחברות, ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר "וואלה", ניהול פורום באתר "קרוסלה" וכן בפורטל BEOK, עו"ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל"ן של אתר "דירות מודיעין", ונוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
למאמרים נוספים לחץ כאן
התקשר כבר עכשיו למשרדנו בטלפון 03-6245588 או מלא את הפרטים בטופס הבא, ונציג המשרד ישוב אליך בהקדם:
משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!
פנה כעת לקבלת ייעוץ ראשוני!
כתובתנו: מרכז עזריאלי 1, מגדל עגול, קומה 18 תל אביב
טלפון: 6245588 - 03
פקס: 6245599 - 03
נייד: 3050957 - 054
מילות מפתח למאמר:
זכרון דברים | זיכרון דברים | מקרקעין | נדל"ן | עו"ד מקרקעין | עו"ד נדל"ן | עורך דין מקרקעין | עורך דין נדל"ן | עורכי דין מקרקעין | עורכי דין נדל"ן | דיני מקרקעין | חוזה מכר | הסכם מכר | הסכם מכירה | חוזה קניה | חוזה מכירה | חוזה מקרקעין | הסכם מקרקעין | רכישת דירה | קנית דירה | מכירת דירה | הסכם שכירות | חוזה שכירות | חוזי שכירות | היטל השבחה | מיסוי מקרקעין | מס שבח | מס מכירה | מס רכישה | קבוצות רכישה | קבוצת רכישה | הערת אזהרה | תמ"א 38 | הסכם קומבינציה | פינוי | התמחות במקרקעין | התמחות בנדל"ן | הסכם מכר דירה | חוזה מכר דירה | הסכם מכר מקרקעין | הסכם רכישת דירה | חודה רכישת דירה
