דף הבית » מקרקעין » היטל השבחה
Print Friendly

היטל השבחה – עו”ד חן שטיין

עורך דין מקרקעין ונדל”ן

מהו היטל השבחה?

השבחה הינה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג בנכס.
חוק התכנון והבניה, תשכ”ה – 1965 (להלן: “החוק”), מהווה את המקור החוקי מכוחו מוסמכת הועדה המקומית לתכנון ובניה לגבות היטל השבחה. המדובר בהיטל שגובה המדינה באמצעות הרשות המקומית.
אחד מפסקי הדין המובילים בעניין היטל השבחה, ניתן על ידי בית המשפט העליון בע”א 1321/02, נוה בנין ופיתוח, ובו נקבע כי אירוע המס המקים את החבות בהיטל השבחה הוא, אפוא, מעשה ההשבחה המתרחש עם אישורה של תוכנית, אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים.

מדוע בכלל יש לשלם היטל השבחה?

הרעיון הוא כי במקרים בהם מחיר הנכס עלה עקב השקעה של הרשות המקומית באיזור ובפיתוחו, הרי שבמכירת הנכס על בעליו להשיב את עלויות הפיתוח היחסיות, בזכותן הושבח מחיר הנכס.

כך, בפסק דין נוה בניין ופיתוח הנ”ל בוטא הרעיון העומד בבסיס היטל ההשבחה:

“ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח… כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתוכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו…. והציבור כולו חייב…לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור”.

בגין מה יש לשלם היטל השבחה?

החוק מונה שלושה מצבים אשר בהתקיימם נוצר לבעל מקרקעין או לחוכר לדורות של מקרקעין חוב בגין היטל השבחה:

אישור תכנית – תכנית מתאר מקומית.

שימוש חורג – הרשאה לבצע עבודה טעונת היתר בנייה בסטייה מהוראות התכנית או מהתקנות.

הקלה – שימוש במקרקעין למטרה שלא הותר להשתמש בהם בתכנית או בהיתר הבנייה הקיים.

כמה נשלם?

בהתאם לחוק, שיעור היטל ההשבחה הינו בסך של מחצית ההשבחה.

כאשר מבקש בעל מקרקעין או חוכר של מקרקעין לברר את שווי ההשבחה כאשר בכוונתו למכור את הנכס, ייקבע גובה היטל ההשבחה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה. שמאי המקרקעין מטעם הוועדה המקומית מעריך את הנכס בשני מצבי תכנון: לפני המצב התכנוני שהשביח את הנכס ולאחריו. ההפרש בין שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון הינו ההשבחה שנוצרה בנכס.

בעל המקרקעין זכאי להגיש מטעמו שומה אחרת באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו, בתוך 30 ימים מיום שהובאה לידיעתו שומת שמאי המקרקעין מטעם הוועדה, ככל שהוא חולק עליה. באם קיימת הסכמה בין השמאים, יותאם לכך החיוב בהיטל ההשבחה. במצב בו אין הסכמה בין השמאים, ימונה שמאי מכריע בין הצדדים, כאשר השומה שתקבע על ידו תהו זו המחייבת.

מתי נשלם?

היטל ההשבחה שונה מיתר המיסים וההיטלים, וייחודו של היטל ההשבחה הוא בכך שמועד התשלום אינו מתקיים מייד עם החבות בהיטל, אלא רק בעת מימוש הזכות במקרקעין המחויבים.
חשוב לדעת כי לא כל העברה של זכויות במקרקעין לאחר תיחשב כמימוש זכויות לצורך היטל השבחה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. כך לדוגמא, העברה מכוח דין כמו ירושה, או העברה ללא תמורה מאדם לקרובו (עסקת מתנה), וכדומה, אינם מקימים את החובה לשלם את ההיטל.

מימוש זכויות הינו אחד מאלה:

  1. קבלת היתר בניה או היתר לשימוש חורג במקרקעין, בהסתמך על תכנית, הקלה או שימוש חורג.
  2. במכירת הזכויות במקרקעין, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בטאבו, בין בתמורה ובין ללא תמורה.

הרציונאל העומד מאחרי גביית ההיטל באופן המקל עם בעלי הנכס, דווקא במקרים המנויים לעיל ולא במועד התגבשותו של ההיטל, הינו מאחר והמחוקק הגיע למסקנה כי במועד זה יהיה הכי הגיוני לגבות כספים מהאזרח, שכן במועדים אלו לרוב יש תנועת כספים. למשל, במכירה של נכס מקרקעין, בה צפוי המוכר לקבל את כספי המכירה, או במועד קבלת היתר הבניה שבו יש העברת כספים לצורך בניה ואגרות.

פטורים והנחות

סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק מונה רשימה ארוכה של פטורים והנחות. בעל מקרקעין הרואה עצמו זכאי לפטור או להנחה יפנה למחלקה הרלוונטית ברשות המקומית בצירוף המסמכים הרלוונטיים, זאת בתחילת הליך בירור החבות בהיטל השבחה.

עיסקת מכר במקרקעין הינה עסקה מורכבת ואין להקל בה ראש. משכך, מומלץ לבצע עסקאות אלה ע”י עו”ד המתמחה בתום המקרקעין והנדל”ן.

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל”ן

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
מגדלי עזריאלי 1 (המגדל העגול) קומה 35 תל אביב
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים