הביטול ועונשו – פיצוי בגין הפרת הסכם מכר דירה / עו"ד חן שטיין

 

בית המשפט השלום בת"א פסק לאחרונה לתובעים פיצוי כספי משמעותי של למעלה מ-220,000 ₪ בגין הפרת הסכם למכירת דירה במקרקעין, זאת לאחר שהתרשם כי בין הצדדים להסכם נכרת הסכם בר תוקף, אשר הופר על ידי הנתבעת.

 

בין הצדדים נכרת הסכם מקרקעין בו התחייבה הנתבעת למכירת דירה תמורת 364,000$ לפי שער הדולר היציג נכון למועד התשלום. את התחייבותה זו הפרה הנתבעת בהודעת ביטול ששלחה לתובעת כחודשיים לאחר כריתת ההסכם, כאשר סיבת הביטול נבעה משינויים דרמטיים שהתרחשו בשער הדולר והתדרדרותו באותה העת. תחת מכירת הדירה לתובעים, לאחר הפרת ההסכם, מכרה הנתבעת את הדירה במחיר גבוה יותר מהתמורה הקבועה בהסכם המכר, לאחר שלמדה הנתבעת לקח מהעסקה הקודמת, והעמידה את מחיר הדירה על תמורה שקלית.

 

התובעים המופתעים, אשר נאלצו בצר להם לאתר דירה חלופית, תבעו את הנתבעת לפיצוי בגין הפרת חוזה המכר, ודרשו את הפער, הרווח, אותו הפיקה הנתבעת עקב הפרת ההסכם עימם, תוך הסתמכות על דוקטרינת "עשיית אושר ולא במשפט" ולחילופין עקב הפרת ההסכם (לאחר שנפגעו, כפועל יוצא, מירידת שער הדולר), מכוח חוק החוזים (תרופות).

 

בית המשפט שדן בתיק התלבט עמוקות בין החלופות האפשריות לפיצוי התובעים עקב ההפרה, אותה, יש לומר, מצא בלתי מוצדקת בעליל, תוך שהוא שוקל שיקולי הרתעה, הגינות מסחרית ואמות מידה מוסריות.

"מנגנון ההצמדה הדולרי בעסקאות נדל"ן מסוגים שונים, היה מקובל במדינת ישראל במשך שנים רבות. עם זאת, "הועם זוהרו" בחמש השנים האחרונות לאור התחזקות מעמדו של השקל וייצוב הכלכלה הישראלית כשבמקביל לכך התערער מעמדו ההגמוני של הדולר בעולם ... הנתבעת אשר לא זיהתה במועד את הסכנה הגלומה בהסכם מכר מסוג זה, ניסתה "לשפר עמדות" לאחר מעשה כמו היתה נמלטת מן "הספינה הטובעת".

 

בית המשפט קבע כי פעילות הנתבעת נוגדת את ההסדר החברתי הרצוי האוכף את המחויבות ההסכמית למנגנון הצמדה שנקבע בהסכם, גם אם זה מאכזב לגביה, וקבע:

"שיטת ההצמדה היא מאושיותיה של כל עסקה, על בסיסה מתכנן כל צד מהלכיו הכלכליים והדבקות בו חיונית לקיומה לשל מציאות כלכלית יציבה.

אם יתאפשר לצד להפר את התחייבותו בשל  אכזבתו מ"ביצועיו" של מנגנון הצמדה לו התחייב (מן הסתם על חשבון האחר), כי אז מאבדת השיטה כולה מתוקפה שהרי זו נועדה בדיוק לעיתות משבר מסוג זה.

אם לא נשדר מסר ברור וחד משמעי של גינוי ודחייה כלפי אלה הזונחים את התחייבותם בנסיבות מסוג זה, כי אז נמצא עצמנו מעודדים אופורטוניזם עסקי העלול להביא לכאוס כלכלי."

 

בנסיבות אלה, הכריע בית המשפט כי נכון יהיה לבסס את סכום הפיצוי עקב הפרת ההסכם בהתאם לרווח שצברה הנתבעת עקב הפרת ההסכם, ולא רק הנזק הישיר של התובעים. כך בתחשיב שערך בית המשפט, הרוויחה הנתבעת 184,252 ₪ המבטא את הפער השקלי אשר נקבע בהסכם שהופר, לבין התמורה השקלית שהתקבלה בסופו של יום בגין הדירה לאחר מכירתה לאחר, וקבע כי סכום זה על הנתבעת להעביר לידי התובעים.

לסכום זה הוסיף בית המשפט פיצוי נוסף בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובעים, שנקבעה כי הייתה ללא ספק קשה וחריפה, בסך של 40,000 ₪ ועל כך הוצאות בית משפט ושכ"ט עו"ד.

כך, זכו התובעים לפיצוי משמעותי בסך העולה על 220,000 ₪ בגין הפרת חוזה המכר.

 

נראה אם כן, כי ביטול עסקה במקרקעין אינו עניין של מה בכך, ולכן יש להעניק חשיבות מרובה להסכם כבר בעת עריכתו ולערכו באמצעות עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, על מנת להימנע מהצורך להפר אותו במועד מאוחר יותר, בשל אי התאמתו.

 

 

כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן

 

משרד עו"ד שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה מקרקעין הוצל"פ וחברות, ובתחומי משפט משיקים נוספים.

למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.

המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.

עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר "וואלה", עו"ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל"ן של אתר "דירות מודיעין", ניהול פורום באתר "קרוסלה" וכן בפורטל BEOK, נוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.

עו"ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.

 

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לצורך ביצוע עסקה במקרקעין.

 
למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל"ן

למאמרים נוספים לחץ כאן