דף הבית » מקרקעין » מדוע חשוב לקחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן
Print Friendly, PDF & Email

מדוע חשוב לקחת עורך דין ברכישת דירה מקבלן/ עו”ד חן שטיין

(או – איך לקנות דירה מקבלן ולא להסתבך)
עו”ד מקרקעין ונדל”ן במרכז

התשובה עקרונית פשוטה – לשכור את שירותיו של עו”ד במקרקעין מטעמכם, אשר ישמור עליכם. לקח חשוב זה למד זוג צעיר על בשרו, לאחר שהסתמכו על עורך הדין של הקבלן כמי שמייצג גם אותם, והבינו, באיחור ולאחר שהפסידו כספים רבים עקב כך, כי אין כך הם פני הדברים.

התסבוכת
בני זוג מצפון הארץ אשר חפצו לשדרג את ביתם, החליטו למכור את דירתם הישנה ולרכוש דירה חדשה מקבלן. הם פנו לחברה קבלנית ורכשו ממנה דירה אשר כבשה את ליבם. לפי ההסכם, הסכום בוצע במספר תשלומים, כאשר האחרון והעיקרי שבהם היה אמור להתקבל ממכירת דירתם הישנה. לאחר היכרות בין הצדדים, נכרת הסכם נוסף, לפיו אחד ממנהלי החברה הקבלנית, ירכוש מהם את דירתם הישנה. פלונטר? בדיוק.

הפרות ההסכמים על ידי החברה הקבלנית ומנהלה

רצה הגורל והחברה הקבלנית נקלעה לקשיים כלכליים, וכשנה לאחר חוזה הרכישה הפסיקה את הבנייה של הפרוייקט בו נכללה דירתם החדשה של בני הזוג. בשלב זה, בני הזוג שילמו תמורת רכישת הדירה החדשה את מירב התשלומים, ולמעשה נותרה רק היתרה שאמורה היתה להתקבל עם מכירת דירת המגורים הישנה.
לחברה מונה מפרק זמני ובית המשפט אשר דן בעניין פסק כי בני הזוג וכל אחד מיתר הרוכשים בפרוייקט, ישלמו סך של 410,000 ₪ לבנק דיסקונט למשכנתאות בע”מ וזאת לסילוק ופדיון השעבוד של הבנק הרובץ על הפרוייקט, לצורך קבלת החזקה בדירה החדשה.
לגבי דירת המגורים – מנהל החברה הקבלנית לא עמד בהתחייבויותיו ולא שילם את התמורה בגין רכישת דירת המגורים. בעקבות זאת, פנו התובעים לעורך הדין של החברה הקבלנית שייצג גם בעסקה זו, ודרשו למנוע את העברת הזכויות בדירת המגורים למנהל החברה הקבלנית. למרות הוראה ברורה זו, ולמרות שלא שולמה התמורה בגין הדירה, רשם עורך הדין של החברה הקבלנית הערת אזהרה לטובת מנהל החברה הקבלנית על דירת המגורים של הזוג. רק בהמשך, מספר שנים לאחר מכן, ההסכם בוטל והערת האזהרה נמחקה ודירת המגורים נמכרה במהלך שנת 2011 לרוכש אחר.

התפתחות התיק בבית המשפט

בני הזוג תבעו את עורך הדין של הקבלן. הם טענו שעורך הדין של החברה הקבלנית ייצג גם אותם בעסקה, והתרשל. הם הסתמכו על כך שנאלצו לשלם לקבלן שכר טרחה, וכן על העובדה שעורך הדין של הקבלן לא אמר להם שהם יכולים להיות מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם.
התובעים הוסיפו וטענו, כי התרשלות עורך הדין של הקבלן התבטאה, בין היתר, בכך שלימים התברר כי לפני חתימת חוזה הרכישה ורישום הערת אזהרה לטובתם, רבצה משכנתא על המגרש של הפרוייקט, ועורך הדין של הקבלן לא הבטיח את זכויותיהם הקנייניות, לרבות הוצאת מכתב החרגה (כדי להגן על דירתם מתוך המגרש הכולל של הפרוייקט) ובכך הותיר אותם חשופים לאיבוד זכויותיהם בדירה, כפי שאכן היה בסופו של יום. הם טענו שעורך הדין של הקבלן ידע כי התמורה עבור מכירת דירת המגורים מהווה התשלום האחרון להשלמת עסקת רכישת הדירה החדשה ואף על פי כן, לא הבטיח את זכויות התובעים בדירה החדשה ולא התנה את העברת הזכויות בדירת המגורים במתן מכתב החרגה מהבנק או מתן ערבות כלשהי ועוד. כתוצאה מהתרשלותו, נגרמו להם, לטענתם, נזקים רבים. עוד טענו, כי עורך הדין של הקבלן אשר ידע שמצבה של החברה לא טוב, הסתיר זאת מהם, ולא דאג להבטחת כספם בנסיבות.
עורך הדין של הקבלן טען כי לא ייצג אותם, אלא את החברה הקבלנית, וכי התביעה שלהם התיישנה.

הפסיקה

השופטת אשר דנה בתיק, לאחר ששמעה את טענות הצדדים ודנה בעניין, קבעה כי למרות שעורך הדין חייב לנהוג איתם בזהירות, הרי שעורך הדין לא ייצג את בני הזוג, אלא את הקבלן, והם, למעשה, לא היו מיוצגים, למרות ששילמו שכר טרחה לקבלן, בין היתר היות ותשלום זה הינו השתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן, ולא שכר טרחה ישיר לעורך הדין.
בפסק הדין פסקה השופטת כי עורך הדין של הקבלן הפר הן את חובת הגילוי והן עניין רישום זכויות בני הזוג והבטחת זכויותיהם בביטחונות על פי החוזה.
אולם, בשורה התחתונה נדחתה תביעתם, היות ולטענת השופטת לא הצליחו להוכיח קשר סיבתי בין ההתרשלות לנזק, וגם לאור העובדה כי בסופו של יום מכרו את דירתם הישנה בסכום גבוה יותר.

(פסק דין תא (נצ’) 45466-07-10 אלי ברוך נ’ אילן מירון)

*כותב המאמר לא ייצג בתיק הנזכר

נראה כי למקרה זה נכונה ביותר האמרה “הזול עולה ביוקר”. שכן, הניסיון לחסוך בעלויות הזניחות יחסית של ייצוג עו”ד בעסקאות מלכתחילה, הביא למסכת מתמשכת וארוכה, ויצירת כדור שלג של בעיות מצטברות, תוך הימשכות ההליך משך למעלה מעשור מיום רכישת הדירה ועד לפסק דין בעניין, אשר ממילא לא הביא לבני הזוג מזור כספי. במקום לפתור בעיה מורכבת, ניתן היה פשוט להימנע ממנה בפנייה לעו”ד מתמחה בנדל”ן לביצוע העסקאות.

יש לך שאלה לגבי חוזה מכר דירה? מעוניין למכור או לרכוש דירה? הנך מוזמן לפנות אל משרדנו, לקבלת ייעוץ משפטי וליווי מלא של עורך דין מקרקעין ונדל”ן בתהליך המכירה או הרכישה.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרד עו”ד חן שטיין ושות’ מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, מקרקעין, דיני עבודה, הוצל”פ, חברות ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.

המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר “וואלה”, עו”ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין”, ניהול פורומים באתר “יולדת”, “קרוסלה” וכן בפורטל BEOK, נוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.

ניתן לקיים פגישות גם בעיר מודיעין.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו”ד לצורך ביצוע הליך במקרקעין.