מי זכאי לעמלת התיווך בדירה ששווקה ע"י שני מתווכים? / עו"ד חן שטיין
בחתימת הסכם תיווך לשני מתווכים בגין אותה הדירה – יזכה המתווך אשר היווה "הגורם היעיל" לעמלת התיווך.
במקרה שהובא להכרעת בית משפט השלום בתל אביב ביום 13.06.10, קבע השופט מנחם קליין כי רק אחד משני המתווכים אשר הראו את הדירה לרוכש, אותו אחד שהיה הגורם היעיל בביצוע העסקה, יהיה זכאי לדמי התיווך.
לטענת התובע, בעלי משרד התיווך "תיווך טליה", אשר דורש מהנתבע את עמלת התיווך בגובה 40,000 ₪, פנה אליו הנתבע בבקשה כי יאתר עבורו דירת מגורים מתאימה. התובע פעל במרץ על מנת למצוא לנתבע דירה ההולמת את ציפיותיו, ואכן הציג לנתבע את הדירה העומדת בבסיס פסק הדין, אולם במועד זה הנתבע לא רכש את הדירה, לדבריו נוכח מכירה הגבוה באותה עת.
לימים נודע לתובע כי הנתבע רכש את הדירה, מבלי שהדבר הובא לידיעתו ומבלי ששולמו לו דמי תיווך בגין כך. התובע שלח אל הנתבע דרישת תשלום בכתב והתראה לפני נקיטת הליכים משפטיים, אך הנתבע בחר להתעלם מדרישה זו.
הנתבע מצדו מודה כי הדירה הנ"ל הוצגה לו ע"י התובע, אולם ציין כי לתובע לא היה הסכם בלעדיות לגבי הדירה, ולפני שהנתבע חתם על הסכם התיווך עם סוכן אחר, הסביר לו הלה את הוראות חוק המתווכים, לפיהן במידה והעסקה תתבצע דרכו והוא יהיה הגורם היעיל בעיסקה, רק אז יחויב הנתבע בתשלום דמי תיווך.
לשיטתו, התובע לא עשה דבר כדי לקדם את העיסקה, מעבר למסירת מידע כוזב לפיו ישנו רוכש פוטנציאלי אחר לדירה, וניתן לו אולטימאטום להחליט על הרכישהלכל המאוחר תוך 48 שעות. כך, סבר הנתבע כי הדירה בכלל נמכרה לאחר.
משכך, כחודשיים לאחר מכן, עת הגיע לדירה באמצעות המתווך השני שהציע לו את אותה הדירה, נוכח פעילותו הנמרצת של המתווך, נסגרה העסקה במחיר נמוך יותר אשר תאם את ציפיותיו של הנתבע והוא רכש את הדירה במועד זה. הנתבע שילם דמי תיווך מלאים למתווך השני, ואף הציג ראיות על כך.
ניסיונות הגישור והפשרה בין הצדדים לא צלחו, ומשכך נוהל ההליך עד תומו.
בית המשפט הנכבד קבע:
המסגרת הנורמטיבית
סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן: "החוק") מפרט את התנאים לפיהם זכאי אדם לדמי תיווך בגין עסקת תיווך, כדלהלן:
14. (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם
נתקיימו כל אלה:
הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
(ב) מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עיסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
כמו כן סעיף 8 (א) לחוק קובע:
8 (א) מתווך מקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין הנוגע לנכס נשוא עיסקת התיווך.
בע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ רוזן צבי (טרם פורסם) בית המשפט עמד על משמעות "גורם יעיל מצומצם":
"(ה) עתה יש לבחון באם זכאי המערער לדמי תיווך למרות פעילותו המצומצמת בענין זה והאם ניתן לומר כי חרף זאת הוא שימש כגורם יעיל. כאמור, סוגיה זו נבחנה על ידי בפסק-דיני בע"א 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ (לא פורסם). באותו מקרה נטען כי המתווך לא שימש כגורם יעיל באשר מסר כתובת של הנכס בלבד ולאחר מכן טופל הנושא בידי אחרים. בפסק-הדין הובא, ביו היתר, אזכור מפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 461/76 פטל נ' מרגלית פ"ד לא(2) 412, לאמור:
"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות. במלים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך..אמרנו שפעולתו של המתווך חייבת להיות גורם יעיל לכריתת חוזה-המכר, אך לא אמרנו עדיין אם די במסירת כתובתו של המוכר והפניית הקונה לכתובת זו כדי להוות אותו גורם יעיל. אמרתי מקודם שאין שכר המתווך נקבע על פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו, ולכן התשובה לשאלתנו הספציפית היא שאם מסירת כתובתו של המוכר הספיקה במקרה המסוים, כדי ליצור את הקשר בינו לבין הקונה (הקשר שכתוצאה ממנו נכרת הסכם המכר) אזי די בכך כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך" (שם, בעמ' 418/9 ).
בהמשך אוזכר פסק-הדין המקיף בסוגיה זו שניתן בפרשת מוסקוביץ נ' ביר (ע"א 2144/91, פ"ד מח(3) 116). הנשיא שמגר קובע שם כי שאלת היותו של מתווך "גורם יעיל" היא " שאלה של סיבתיות - ומעבר לכך - שאלה של 'שכל ישר'.. מתווך שהוא "Cause Sine Qua Non" בלבד אינו זכאי לדמי תיווך. הוא חייב להראות סיבה 'אפקטיבית' קרי 'יעילה'..(שם בעמ' 127). ובהמשך פסק-הדין נאמר כי:
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכוח סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב" (שם, בעמ' 122).
ההכרעה בפסק הדין
לאחר שמיעת העדויות ועיון בראיות שהוגשו, שוכנע בית המשפט כי התובע הפר את חובת הנאמנות החלה עליו כלפי הנתבע, וכן כי ולא הרים את הנטל המוטל עליו להוכיח שהיה "הגורם היעיל" לכריתת העיסקה.
לפיכך, נדחתה התביעה, ונקבע כי התובע (המתווך הראשון) לא היה הגורם היעיל העיקרי, מי שפעל לגיבוש העסקה הינוהמתווך השני, וכי הנתבע לא ניסה "לעקוף" את התובע ו"לחסוך" בדמי תיווך, אלא נהג בתום לב לאחר שהתובע נכשל בתפקידו. הנתבע אף יידע מראש את המתווך השני כי ראה את הדירה קודם לכן באמצעות מתוך אחר. זאת ועוד, נקבע כי נותקה הרציפות הכרונולוגית הנדרשת ביןהמועד בו הראה המתווך הראשון את הדירה לבין מועד החתימה על הסכם המכר, שנכרת כעבורכחודשיים שלמים באמצעות המתווך השני.
התובע אף נשא בעלויות המשפט של הנתבע.
למעבר למידע נוסף בתחום
המקרקעין והנדל"ן
כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן
03-6245588
054-3050957
משרד עו"ד שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה מקרקעין הוצל"פ וחברות, ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר "וואלה", עו"ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל"ן של אתר "דירות מודיעין", ניהול פורום באתר "קרוסלה" וכן בפורטל BEOK, נוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.
עו"ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לצורך ביצוע עסקה במקרקעין.
למאמרים נוספים לחץ כאן
התקשר כבר עכשיו למשרדנו בטלפון 03-6245588 או מלא את הפרטים בטופס הבא, ונציג המשרד ישוב אליך בהקדם:
משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי!
פנה כעת לקבלת ייעוץ ראשוני!
כתובתנו: מרכז עזריאלי 1, מגדל עגול, קומה 18 תל אביב
טלפון: 6245588 - 03
פקס: 6245599 - 03
נייד: 3050957 - 054
מילות מפתח למאמר זה:
מקרקעין | נדל"ן | עו"ד מקרקעין | עו"ד נדל"ן | עורך דין מקרקעין | עורך דין נדל"ן | עורכי דין מקרקעין | עורכי דין נדל"ן | דיני מקרקעין | חוזה מכר | הסכם מכר | הסכם מכירה | חוזה קניה | חוזה מכירה | חוזה רכישה |חוזה מקרקעין | הסכם מקרקעין | רכישת דירה | קנית דירה | מכירת דירה | זכרון דברים | זיכרון דברים | הסכם שכירות | חוזה שכירות | חוזי שכירות | היטל השבחה | מיסוי מקרקעין | מס שבח | מס מכירה | מס רכישה | היטל השבחה | קבוצות רכישה | קבוצת רכישה | הערת אזהרה | תמ"א 38 | הסכם קומבינציה | פינוי | התמחות במקרקעין | התמחות בנדל"ן | הסכם מכר דירה | חוזה מכר דירה | הסכם מכר מקרקעין | הסכם רכישת דירה | חוזה רכישת דירה | פטור ממס | הערת אזהרה | דירה בירושה
