הפרת חוזה במקרקעין אינה מתמצה אך בהפרת חוזי מכר, אלא גם בהפרת חוזה שכירות, אשר גם בגינם יש ונפסקים פיצויים מתאימים כנגד מפרי ההסכם.

 

כך למשל, חייב בית משפט השלום בחיפה (בא 012777/06 ברעם נ' גדעון ואח') שוכרים שנטשו מושכר טרם נסתיימה תקופת השכירות על פי ההסכם, בתשלום דמי השכירות במלואם - מיום עזיבת המושכר ועד לתום תקופת ההסכם. בנוסף, הטיל בית המשפט על השוכרים לשלם פיצוי בשיעור מחצית הפיצוי המוסכם כקבוע בהסכם השכירות. באופן פרדוקסלי חויבו הנתבעים בגין הפרת ההסכם בסכום גבוה יותר מסך דמי השכירות שאותם ניסו לחסוך בעזיבתם את המושכר.

 

מדובר בנתבעים אשר שכרו מהתובע שטח מסחרי באזור התעשייה בנהריה לצורך ניהול עסקם. הצדדים, לאחר שהגיעו להסכמות על תנאי השכירות, חתמו על הסכם שכירות מתאים לתקופה בת שנה אחת, ובו אופציה להאריכו כל פעם לשנה אחת נוספת (בכפוף למתן הודעה מוקדמת בת 90 ימים מראש), ומקסימום למשך 4 שנים. הכל התנהל על מי מנוחות, עד אשר במהלך השנה השנייה להסכם השכירות החליטו הנתבעים באופן חד צדדי לנטוש המושכר, עקב בעיות ואי התאמות שנתגלו בו, לטענתם, שהתבטאו בין היתר בהצבת שלט של עסק מתחרה, ובנית גדר על ידי השכן מבלי למצוא שוכר אחר במקומם ומבלי לקבל את הסכמתו של התובע.

 

לטענות אלה התייחס בית המשפט, וקבע כי לא די בכך שלא הוכיחו השוכרים כי היו בעיות כנטען, הרי שגם אם היו, אינם באחריות המשכיר, וממילא השוכרים מעולם לא פנו למשכיר בעניין זה, כך שהטענות של אי ההתאמה והבעיות במושכר נדחו על הסף.

 

התובע תבע את נזקיו בגין הפרת ההסכם, ונוסף על דמי השכירות מיום ההפרה ועד לסוף תקופת ההסכם, תבע גם פיצוי בגין תשלומי המיסים החלים על המושכר (ארנונה, מים וכו') עד לתום תקופת השכירות, את הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם השכירות בסך של 7,000$, פיצוי בגין נזקים שנגרמו למושכר ופיצוי בגין הוצאות שהוציא התובע למציאת שוכר חלופי.

 

בית המשפט אשר סכסוך זה הגיע לפתחו, מצא לנכון לפסוק לתובע את מלוא דמי השכירות עד לתום תקופת ההסכם, תוך שהוא מבסס חובה זו לא על הוראות ההסכם שנחתם בין הצדדים, אלא בהסתמכו על חוק החוזים, וזאת למורת רוחם של הנתבעים, אשר טענו כי לא הוסכם על תשלום כאמור בהסכם השכירות.

 

וכך נימק בית המשפט החלטתו בעניין:

 

בנוסף לפיצוי הנ"ל פסק בית המשפט לתובע גם את הפיצוי המוסכם עקב הפרת ההסכם, כקבוע בו, אך מצא לנכון להתערב בסכום הפיצוי המוסכם הקבוע. חשוב לציין כי ההלכה הנוהגת בכל הקשור לסמכות להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם כפי שנקבעה ע"י הצדדים בהסכם  הינה כי בדרך כלל יצמצם בית המשפט את התערבותו בפיצוי, אף אם הוא סבור שהפיצוי המוסכם גבוה יחסית לנזק שנגרם עקב ההפרה, ויתערב ויפחית את שיעור הפיצוי רק מקום בו הוא שוכנע ששיעור הפיצוי הינו ללא כל יחס סביר להפרה. המבחן לבחינת ההתערבות בפיצוי אינו מתחשב בנזק אשר נגרם בפועל, כי אם בנזק שניתן היה לצפותו מראש בשעתו בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה מן הסוג שאירעה בפועל. במקרה דנן, הגיע בית המשפט למסקנה כי שיעור הפיצוי המוסכם אינו סביר, בהתחשב בעובדה כי הפיצוי כמעט זהה לדמי השכירות השנתית, וכן כי נפסקו לתובע פיצויי קיום (כלמור – דמי שכירות גם בגין התקופה בה השוכרים לא שהו בנכס, אך חל הסכם השכירות).

 

כך, פסק בית המשפט פיצוי נוסף לתובע בשיעור מחצית מהפיצוי המוסכם על פי חוזה השכירות, בסך של 3,500$. לשיטת בית המשפט, הפיצוי המוסכם המלא אינו משקף יחס סביר לנזק הצפוי מראש על ידי הצדדים.

 

 

 

לעניין התביעה לתשלומי המיסים בגין הנכס שעמד ריק, פסק בית המשפט כי באופן עקרוני היה מקום לפסוק לטובת התובע גם תשלומים אלה ואף את התשלומים הקבועים של החשמל והמים, בנוגע לשבעת החודשים בהם המושכר עמד ריק עקב עזיבת השוכרים בטרם עת. אולם, פיצוי זה לא נפסק היות והתובע לא הציג כל ראיה שתתמוך בתשלומים וסכומם, בייחוד כאשר התובע כלל לא טען שהוא אכן שילם תשלום זה או אחר לגבי התקופה הרלוונטית.

 

 

 

גם בנוגע לפיצוי בגין נזקים במושכר, על אף שבית המשפט מצא כי הצדק עם התובע, הרי שהתובע לא הוכיח את הנזקים הנטענים על ידו, ולא גיבה אותם בראיות, לרבות את הטענה בדבר בזבוז זמן והוצאות שנגרמו עקב ניסיונות השכרת הנכס, על כן נדחה גם רכיב זה.

 

נראה אם כן שעזיבת מושכר בטרם נסתיים הסכם השכירות אינו עניין של מה בכך. על כן יש חשיבות עצומה להתאמתו של הסכם השכירות לצדדים ולציפיותיהם. קל וחומר נכונים הדברים בכל הנוגע לנכסים עסקיים, במסגרת זו יש ליתן את הדעת לאופיו הדינמי של עולם העסקים, ולעובדה כי לעיתים תקופת השכירות והאופציה הקונבנציונאלית – בת 12 חודשים, אינה מתאימה לכל סוגי העסקים והעסקאות. מטעמים אלה, חשוב מאוד להתייעץ ערוך הסכמים באמצעות עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן הפרטי והעסקי בטרם התקשרות בהסכם מסוג זה.

 

 

כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן

03-6245588

 054-3050957

 

 

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לצורך ביצוע עסקה במקרקעין.

 

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל"ן
למאמרים נוספים לחץ כאן