משרד עורכי דין חן שטיין המשפט

            הוספה למועדפים              שלחו לנו מייל: shteinlaw@gmail.com


צור קשר  |  כתבות על המשרד בעיתונות  |  מאמרים  |  ייעוץ משפטי ראשוני  |  תביעה יצוגית  |  טיפולי פוריות  |  הסכם ירושה בין יורשים  |  



להצטרפות לרשימת התפוצה הכנס את כתובת הדואר האלקטרוני שלך:
 שלח


תאריך ושעה
 

מונה:

 

 

המיסים החלים על דירה שהתקבלה בירושה בהיבטי מיסוי מקרקעין / עו"ד חן שטיין
עורך דין מקרקעין ונדל"ן
 
רוב האוכלוסייה חולקת פנטזיה משותפת – שביום מן הימים נירש במפתיע דירת חלומות...
 
לאלו מאיתנו שהדבר הופך למציאות, וקיבל דירה בירושה (בנסיבות משמחות יותר או פחות, לא עלינו), מתעוררות שאלות רבות בעניינה – האם חלים מיסים על דירה זו, איך מעבירים את הדירה על שם היורש, מהן הדרכים בהן ניתן למכור את הדירה, וכדומה. על שאלות אלה ועוד אשיב במאמרי זה.
 
הורשה – האם מהווה מכירת מקרקעין, ונחשבת בעקבות כך לעיסקה?
 
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה של נכס מקרקעין אינה נחשבת כמכירת מקרקעין לעניין המס.
משאין מדובר במכירת מקרקעין, הרי שלא קמה חבות במס (רכישה או שבח) בגין העברת הזכויות מן המוריש ליורש, וניתן לרשום את הדירה על שם היורש ללא צורך בהצגת אישורי מסים.
העובדה שאין חובה באישורי מיסים, בין היתר, מקלה על הליך רישום הזכויות על שם היורש.
יחד עם זאת, אין מדובר בפטור גורף מכל עסקה עתידית שתתבצע בנכס המועבר בירושה, אלא ב"דחיית מס", עד למועד מימוש הנכס.
 
חלוקת נכסי המקרקעין בין היורשים
 
לעיתים עיזבון המנוח כולל מספר נכסים ומספר יורשים. במקרה כזה כל אחד מן היורשים מקבל חלק מסוים מכל נכס מקרקעין, לדוגמא - שני אחים שירשו במשותף דירה וחנות, בהנחה ששניהם היורשים היחידים הרי שעל פי החוק היבש כל אחד מהם מקבל מחצית הדירה ומחצית החנות. אם ברצונם לחלק את הנכסים ביניהם בשיטת "ייחוד הנכסים", כך שהאחד יקבל את הזכויות בדירה במלואן והשני יקבל את הזכויות בחנות במלואן, יש צורך לבצע חלוקת מקרקעין בין היורשים כך שאחד מהם יעביר את זכותו בדירה לאחיו ומנגד יקבל את זכותו של אחיו בחנות, על שתי ההעברות הללו אמור לחול מס רכישה ומס שבח, אלא אם כן ישכילו האחים לבצע את העברת הזכויות במסגרת "חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון". חלוקה זו משמעה העברת הזכויות בין האחים כך שאחד מהם מוותר על חלקו בדירה בתמורה לקבלת חלקו של השני בחנות, בצורה כזו "שהויתור" על הזכות לא תחשב מכירת מקרקעין כהגדרתה בחוק, כך יוכלו השניים להימנע מתשלום המס.
 
ויובהר כי על פי סעיף 5 (ג) (4) לחוק מיסוי מקרקעין, חלוקה כזו יכולה להיות פטורה ממס בתנאי שלא שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף בין האחים למעט העברת הזכויות הנ"ל. כל תמורה שמקורה מחוץ לנכסי העיזבון (תשלומי איזון חיצוניים, למשל: מהונם הפרטי של האחים) תחויב במס כאילו בוצעה עסקת מכירה בין האחים. 
 
מכירת דירת ירושה על ידי היורשים
 
לאחר שנשמנו לרווחה משלא חל מס על עצם ההורשה, נותר לברר מה הדין לגבי מכירת הדירה שנתקבלה בירושה ע"י היורשים עצמם.
כל עסקת מקרקעין בישראל, כהגדרתה בחוק, מטילה חבות במס.
בחוק מנויים מספר פטורים ממס, כאשר הפטור הרלוונטי לענייננו הינו פטור ממס בגין מכירת דירה שנתקבלה בירושה, פטור זה נקרא "פטור דירת ירושה".
 
החשיבות בהכרת הפטורים בכלל, ופטור דירת ירושה בפרט, הכרחית לצורך תכנון מס נכון בטרם ההחלטה על מכירת דירה מסוג זה, ועל מנת להבין עד כמה משמעותי העניין של תכנון מס נכון, אבהיר כי שיעור מס שבח עשוי להגיע לאחוזים לא מבוטלים (בין 20% ל 50% - בהתאם למועד הרכישה המקורי של הנכס). לכן, במרבית המקרים בהם למוכר הדירה אין פטור מתאים ממס, הוא עשוי להידרש לשלם סכום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בגין העסקה.
 
ובכן, ניתן יהיה להשתמש בפטור הייחודי והעצמאי "פטור דירת ירושה" על פי סעיף 49ב (5) לחוק מיסוי מקרקעין, במכירה של דירת מגורים מזכה אשר התקבלה בירושה, בכפוף להתקיימות כל התנאים הבאים (במצטבר):
1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (בנו, נכדו, נינו וכו') או בן זוגו של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה – הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בגין אחת מעילות הפטור (נכון למועד המכירה).
דהיינו, היורש נכנס בנעלי המוריש, וזכאי לקבל את הפטור שהמוריש היה זכאי לקבלו, לו היה בחיים.
("דירת מגורים מזכה" – משמעותה דירת מגורים אשר שימשה למגורים לפחות באחת מן התקופות הבאות : 1. 80% מהתקופה בשלה מחושב השבח. 2. ארבע השנים שקדמו למכירה).
 
חשוב לציין כי פעמים רבות בעקבות הירושה מוצאים עצמם צדדים לא טבעיים כשותפים בעל כורחם (בן ואב חורג, למשל)– בעלי חלקים באותו הנכס אשר הועבר להם בירושה. במקרה כזה, על מנת לפרק את השותפות הכפויה, ניתן בהסכמת כל השותפים למכור את הנכס. בהעדר הסכמה, ניתן לפנות לבית המשפט על מנת שיורה על פירוק שיתוף בנכס (כך למעשה, יכפה את המכירה על הצדדים). ויודגש, כי די ברצון של אחד השותפים לפרק את השותפות, על מנת לזכות בסעד זה.
 
 
ההשלכות של קבלת פטור ממס על דירת ירושה
 
לעיתים קרובות, מכירת דירה בירושה גוררת אחריה עסקאות נוספות (מטבע הדברים, פעמים רבות הכסף שהתקבל מהמכירה, משמש את היורשים לשדרוג מגוריהם הקודמים).
כך היה במקרה של רוני, לקוח משרדנו, שלאחר שביצענו עבורו את עסקת מכירת הדירה שנתקבלה בירושה, פנה ושאל, אם לאחר שמכר את הדירה שקיבל בירושה, וכעת מעוניין למכור את דירת מגוריו על מנת לרכוש נכס גדול יותר, יחוייב במס שבח בגין העסקה?
ובכן, פטור דירת ירושה שונה במעט מפטורים אחרים בכך שהוא אינו משפיע על זכותו של מקבל הפטור לקבל פטור אחר בנוסף.
כך, עילת הפטור הנפוצה ביותר הינה פטור בגין מכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים. הדירה שנתקבלה בירושה הינה "שקופה" לעניין זה – היא אינה מתחילה מחדש את מניין השנים בין שימוש אחד בפטור לשימוש הבא.
 
לכן, אף אם מכר רוני דירה אחת בפטור ממס לפני חמש שנים, ובנוסף מכר לפני מספר חודשים את הדירה שקיבל בירושה בפטור, עדיין יהיה זכאי למכור את דירת מגוריו בפטור של אחת לארבע שנים, למרות שבפועל עברו רק מספר חודשים מיום מכירת הדירה האחרונה. כלומר, מכירת הדירה אשר התקבלה בירושה לא באה בחשבון לצורך קבלת הפטור.
 
סיכומו של דבר
 
במאמר זה סקרתי על קצה המזלג את מאפייני הפטור של דירת ירושה. כך, על אף שקבלת דירה בירושה אינה מהווה מכירת מקרקעין כהגדרתה בחוק, הרי שמכירתה מחוייבת במס, אלא אם עמד למוכר פטור מתאים.
 
לאור מורכבות העניין, מומלץ להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין ובמיסוי המקרקעין לכל עסקת מקרקעין, קל וחומר לצורך תכנון מס נכון בכל מקרה של קבלת דירת ירושה, ובטרם מחליטים על מכירתה ו/או מכירת דירה אחרת שבבעלות היורש.
 
 
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
הדברים נכונים למועד כתיבתם.
 
 
כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן
03-6245588
 054-3050957
 
 
משרד עו"ד שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה מקרקעין הוצל"פ וחברות, ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ"א 38, ועוד.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר "וואלה", עו"ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל"ן של אתר "דירות מודיעין", ניהול פורום באתר "קרוסלה" וכן בפורטל BEOK, נוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.
עו"ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
 
הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לצורך ביצוע עסקה במקרקעין.
 
 
      למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל"ן
למאמרים נוספים לחץ כאן

 
התקשר כבר עכשיו למשרדנו בטלפון 03-6245588 או מלא את הפרטים בטופס הבא, ונציג המשרד ישוב אליך בהקדם:

 
משרדנו דוגל במתן שירות אישי, מהיר ומקצועי
 

פנה כעת לקבלת ייעוץ ראשוני!

 
משרד עו"ד שטיין ושות'
כתובתנו: מרכז עזריאלי 1, המגדל העגול, קומה 35  אגף B, תל אביב.

ניתן לקיים פגישות עם עו"ד שטיין גם בעיר מודיעין - בתאום מראש.
 
טלפון: 6245588 - 03
פקס: 6245599 - 03
נייד: 3050957 - 054
  
 
מילות מפתח למאמר זה:
מקרקעין | נדל"ן | עו"ד מקרקעין | עו"ד נדל"ן | עורך דין מקרקעין | עורך דין נדל"ן | עורכי דין מקרקעין | עורכי דין נדל"ן | דיני מקרקעין | חוזה מכר | הסכם מכר | הסכם מכירה | חוזה קניה | חוזה מכירה | חוזה רכישה |חוזה מקרקעין | הסכם מקרקעין | רכישת דירה | קנית דירה | מכירת דירה | זכרון דברים | זיכרון דברים | הסכם שכירות | חוזה שכירות | חוזי שכירות | היטל השבחה | מיסוי מקרקעין | מס שבח | מס מכירה | מס רכישה | היטל השבחה | קבוצות רכישה | קבוצת רכישה | הערת אזהרה | תמ"א 38 | הסכם קומבינציה | פינוי | התמחות במקרקעין | התמחות בנדל"ן | הסכם מכר דירה | חוזה מכר דירה | הסכם מכר מקרקעין | הסכם רכישת דירה | חוזה רכישת דירה | פטור ממס | הערת אזהרה | דירה  בירושה 
 

                                                       התקשר כעת לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית!

לייבסיטי - בניית אתרים