דף הבית » תחומים נוספים » הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל
Print Friendly

עם שתי רגליים על הקרקע – הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל / עו”ד חן שטיין

עורך דין מקרקעין ונדל”ן

רוחות חדשות מנשבות על קרקעות המדינה, עת בפתח עומדת ההפרטה הגדולה אי פעם שידעה המדינה בתולדותיה, בה צפויות להימכר קרקעות שהיו עד כה בבעלותה הבלעדית של המדינה, בשווי כולל של מאות מיליארדי שקלים, ולעבור לידיים פרטיות.

על פניו ניתן היה לסבור כי ההפרטה מהווה אך שלב טבעי בתהליך המתגבש והולך מזה כשני עשורים, אולם בבחינת הדברים לעומקם, נראה כי מדובר במהפכה של ממש, בה מוצאות הקרקעות מידי המדינה ומועברות לידיים פרטיות, תוך הסרת הפיקוח והתרת חבלי הבירוקרטיה.

השפעת הרפורמה על האזרח הקטן הינה קולוסאלית, עת לא יזדקק עוד לעבור במבוך הסבוך של מנהל מקרקעי ישראל ולהשחית זמן רב בהמתנה לאישורים של פקידי המנהל העמוסים לעייפה, ובמהלך זה ישוחרר מעול כבד, והמינהל מנגד יוכל להתמקד בתפקידו האמיתי.

פתח דבר

חוק יסוד מקרקעי ישראל קובע כי הבעלות על קרקעות מדינת ישראל תישאר בידי המדינה. עקרון זה משקף את האמור בספרויקרא פרק כ”ה פסוק כג’: “וְהָאָרֶץ, לֹא תִמָּכֵר לִצְמִתֻת–כִּי-לִי, הָאָרֶץ:כִּי-גֵרִים וְתוֹשָׁבִים אַתֶּם, עִמָּדִי”.

מדינת ישראל עד כה לא אפשרה בעלות בקרקעותיה, והותירה בידי האזרח אך את האפשרות לחכוראת קרקעותיה לתקופה ממושכת המכונה “חכירה לדורות”, כאשר הקרקעות מנוהלות ע”י מנהל מקרקעי ישראל (להלן: “המנהל”).

קונסטרוקציה זו בה הבעלות לעולם נשארת בידי המנהל, מהווה למעשה מנגנון הכובל את החוכר למנהל. כך, כמעט כל פעולה ו/או דיספוזיציה אותה יבקש החוכר לבצע במקרקעין מחייבת את אישור המנהל ולעיתים אף כרוך העניין בתשלום סכום שאינו מבוטל כלל וכלל. מנגנון זה בא לידי ביטוי לא רק בחובה לשלם דמי חכירה שנתיים בגין הקרקע, אלא אף בקבלת היתרים מיוחדים לתוספות בניה, סגירת מרפסת או הצבת פרגולה, פרצלציה, שינוי ייעוד של הקרקע (ממסחר למגורים, למשל), וכדומה.

עד ליום זה, הכלל היה כי אזרח אשר רכש דירת/אדמת “מינהל” (ושילם ממיטב כספו לשם כך) עדיין לא הוכר כבעלים של הנכס. יתרה מכך, על מנת להעביר (למכור) זכויותיו בנכס לאחר, נדרשו היתרים רבים מן המנהל המסבים כאבי ראש וטרחה רבים.

מאחר והמנהל מופקד על ניהול של כ-93% מכלל קרקעות המדינה, שהרי הוא בעל השפעה מכרעת על הקצאת קרקעות, ומעורב במידה ניכרת בחייהם של החוכרים.
חשוב לציין כי לא רק האזרח נתקל בקשיים, שכן המנהל מהווה מוקד לבירוקרטיה קשה ומורכבת גם עבור פרויקטים כלכליים רבים בתחום המסחר, תיירות ומלונאות, תעשייה ובניה המתעכבים באופן מהותי בשל הסרבול.

עיקרי הרפורמה

נהיר כי מעורבות זו של המנהל מהווה אבן נגף, סרבול, בירוקרטיה מיותרת, תגובה איטית לצרכי השוק והיעדר תמריצים לחדשנות, ובשל כך אף גורמת לייקור מחירי הקרקעות ומחירי הדיור.
הרפורמה המוצעת נועדה להסיר את החסמים הבירוקרטים העומדים בפני החוכר ולמנוע את החיכוך בינו לבין המנהל על מנת שלא יזדקק עוד לשירותיו, זאת על ידי העברת הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לידי החוכרים, אשר יהפכו לבעלים מלאים עליה.

בנוסף, מטרת הרפורמה הינה ייעול המנגנונים הממשלתיים לניהול המקרקעין, מעבר להקצאת קרקעות במכירה במקום בחכירה, עידוד היוזמה הפרטית והמוניציפאלית לתכנון מפורט ופיתוח קרקעות, צמצום המעורבות הממשלתית בשוק המקרקעין וקיצור הליכי התכנון.

במסגרת הרפורמה אף צפויה לקום רשות מקרקעין חדשה אשר תבוא במקום המנהל. בתוך כך יעבור המנהל שינוי ארגוני מקיף תוך שיפור משמעותי בפריסה וברמת השירות הניתנת לציבור. כמו כן, תתאפשר העברה של הבעלות בקרקע המיועדת למגורים ולתעסוקה לבעלות הקונים (שהיו בעבר חוכרים בלבד), ובמרבית המקרים אף תועבר ללא כל תמורה. הקצאות של קרקע בייעודי מגורים ותעסוקה תתבצענה בעתיד בדרך של העברת בעלות ולא בחכירה.
שינוי מהותי נוסף שבוצע לאחרונה ברפורמה הינו ההחלטה ליתן זכויות קניה שוות ליחידות המגורים והעסקים במושבים ובקיבוצים, בדומה לדירות מגורים עירוניות. שינוי זה עדיין משאיר מחוץ לתמונה את הקרקעות שבשימוש חקלאי טהור, אבל מהווה שינוי מהותי ומהפכני.

הטוב הוא או רע?

הרפורמה מהווה הזדמנות פז לכמיליון חוכרים לקבל בעלות מלאה על המקרקעין שלהם, הווה אומר התנתקות מוחלטת מהתלות במנהל. לא עוד מושגים מסמרי שיער כדמי חכירה, דמי הסכמה או דמי היוון. הרפורמה תביא לצמצום הבירוקרטיה העומדת בפני האזרח בעת שהוא מעוניין לבצע שינויים בנכס וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו.

למעשה, בעלים כאמור של קרקע אשר יהיה מעוניין לבצע תוספות בנייה, יוכל לפנות ישירות לועדות התכנון והבניה השונות ברשויות המקומיות בבקשה לקבלת היתר ללא צורך באישור המנהל, דבר שלרוב היה נמשך זמן לא מבוטל ומסרבל את התהליך.
משתועבר הבעלות לידי החוכר שיהפוך להיות בעל הקרקע, הרי שייחסך ממנו הצורך לבוא בכל מגע שהוא עם המנהל ויוכל לבצע כל פעולה בנכסו שלו המותרת בחוק.

בנוסף, אדם שהיה חוכר ובעקבות הרפורמה יהפוך לבעלים, לא רק שערך הקרקע שלו יעלה, שכן ערכן של קרקעות פרטיות גבוהה מקרקעות מנהל מטבע הדברים, אלא שהוא אף יהא חופשי למכור אותה ולעשות בה ככל העולה על רוחו מבלי לעבור דרך צינורותיו הצרים והסבוכים של המנהל.

ניתן לסכם ולומר כי יש להניח שהפחתת הנטל מהרשות יאפשר לה להתמקד בהגברת קצב השיווק של קרקעות ובהאצת הרישום של נכסים בלשכות רישום המקרקעין, והראשון ליהנות מייעול זה של המערכת הינו האזרח הקטן אשר חפץ בהשבחת תנאי מגוריו.

כמו כן, הרפורמה מניחה את התשתית להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לפיתוח, לרבות באמצעות עידוד הניצול המיטבי של קרקעות שהוקצו בעבר וגיוון דרכי ההקצאה של קרקעות בעתיד.

כמה זה עולה לנו?

החלטת הממשלה מחלקת את הנכסים השונים לשלוש קבוצות:

  1. נכסי מגורים ותעסוקה בפריפריה, דירות בבנייה רוויה ובתים צמודי קרקע במגרשים קטנים במרכז הארץ (עד 250 מ”ר) – לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו תישלחנה אגרות המודיעות על הכוונה להעביר את הבעלות לידיהם ואם לא יודיעו על התנגדותם, תועבר הבעלות על שמם במרשם המקרקעין ללא כל תמורה או פעולה מצידם.
  2. בתים צמודי קרקע ונכסים המשמשים לתעסוקה (מסחר, תעשייה, תיירות) במגרשים בינוניים במרכז הארץ (עד דונם) – לחוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יישלחו שטרות מכר ושוברי תשלום עבור רכישת הבעלות. הסכומים לתשלום ייקבעו על פי טבלאות ערכי קרקע ושיעורי התשלום הקבועים בהחלטת הממשלה. חוכרים אשר ישלמו את הסכום הנקוב בשובר יוכלו לפנות לעו”ד על מנת שיפעל לרישום הבעלות בלשכות רישום המקרקעין.
  3. נכסים במגרשים גדולים במרכז הארץ (מעל דונם) – חוכרי נכסים המשתייכים לקבוצה זו יצטרכו לפנות מיוזמתם למשרדי רשות המקרקעין ולבקש כי תיערך להם שומה פרטנית לנכס. חוכרים אלו יידרשו לשלם 31% על הפער בין שווי זכויות החכירה לבעלות. חוכרים אשר אינם מחזיקים בחוזי חכירה מהוונים (אשר שולמו מראש) יידרשו לתשלום נוסף של דמי היוון בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

אליה וקוץ בה

אין חולק על כך שהרפורמה הופכת את החיים לקלים יותר, אך אליה וקוץ בה, כעת כל אדם יכול להיות בעלים של קרקע במדינת ישראל, החל מאילי הון זרים וכלה בגורמים עוינים כאלה ואחרים. נדמה כי מנגנון הפיקוח אינו עוד בפעולה, וניתן חופש מוחלט לבעלי הקרקעות.

המכון לאסטרטגיה ציונית מחזיק בדעה כי הרפורמה הינה בעלת השלכות מרחיקות לכת על עתידה של מדינת ישראל כמדינת העם היהודי, וכן על יכולתה של הקרן הקיימת לישראל להמשיך ולפעול כנאמן העם היהודי ובהתאם למטרותיה המקוריות.

תומכי הרפורמה מזדרזים להצהיר מנגד כי אין חשש אמיתי מפני השתלטות על קרקעות המדינה זאת מאחר והרפורמה תחול על חלק מצומצם מקרקעות המדינה (אחוז אחד בלבד משטחה של המדינה), ולכן גם לאחר יישומה תיוותר המדינה כבעלים של הרוב המכריע של הקרקעות.

בנוסף, נקבעה כחלק מהרפורמה גם מגבלת שיווק קרקעות בהקצאה ליחידים (עד 16 דונם), כאשר מעבר לזה תותנה המכירה באישור מיוחד. שר השיכון יהא מחויב להתקין תקנות בדבר אי-ריכוז קרקע בידי גורם אחד (אדם בעל שליטה או חברה אחת), זאת על מנת להדוף את החששות בציבור מהפרטת קרקעות המדינה וריכוזם בידי בעלי ההון.

יתרה מכך, נמצא מנגנון המאפשר הגבלה של העברת הבעלות לזרים באמצעות רישום הערות אזהרה במרשם המקרקעין המונעות העברת בעלות לזרים ללא אישור של מועצת מקרקעי ישראל. ובל נא נשמיט מהתודעה את הכלי המשמעותי ביותר הנמצא בידי המדינה – כלי ההפקעה המאפשר לה להשיב לידיה את הקרקעות שהפריטה, לצורכי ציבור, בכל עת.

למעשה, טרם אישור הרפורמה וביצועה בפועל, מים רבים יזרמו בנהר בטרם נדע לנתח את השפעותיה דה פקטו, לזכות או לחובה.

מה זה אומר לגבינו?

עד לרפורמה, חוכר של קרקע שחפץ בהוספת חדר על הגג, לסגור את המרפסת בסלון, להוסיף פרגולה או לבנות מחסן בחצר, נאלץ לפנות למנהל ולקבל היתר, אשר היה כרוך בתשלום סכום לא מבוטל בגין כך, ובנוסף לאשר את השינויים מול הרשות המקומית (העירייה). השינויים עקב הרפורמה מביאים לכך כי המנהל יוצא מן התמונה לעד. חוכר זה, אשר הופך למעשה לבעלים, יוכל לפנות ישירות לרשות המקומית על מנת לקבל את ההיתר המיוחל.

ההקלה הזו לעניין תוספות הבנייה הינה כאין וכאפס לעומת ההקלה במצבם של החוכרים בכל הנוגע לעסקת מכר, שכן טרם הרפורמה כל חוכר קרקע שחפץ למכור את נכסו הממוקם עליה, נדרש לעבור שבעת מדורי גיהינום על מנת להוציא את העיסקה לפועל. המוכר (החוכר) והקונה נדרשו לפנות למנהל למחלקת חוכרים (שרק למצוא את מיקומה בתוך מבוכי בנייני המנהל נמשך כחצי יום), להמתין בתורים המשתרכים אל מחוץ לבניין, להמציא מסמכים נדרשים, למלא טופס בקשה, להכין שטרות מכר בשישה העתקים (לא פחות!), להצהיר שאין חריגות בנייה (ואם כן??) ולהמתין בממוצע כחצי שנה (!) עד שהמנהל יסיים לבדוק שכל המסמכים שהוגשו תקינים, ישיב לחוכר חלק מהמסמכים לתיקונים, החוכר ישיב את המסמכים מתוקנים לדרישת המנהל, והינה חלפה לה מבלי להרגיש חצי שנה נוספת. לאחר סחבת ארוכה זו, כשהחוכר שמח וטוב לבב סבור כי סיים את כל מטלותיו, מתחוור לו כי לפניו עוד דרך ארוכה העוברת דרך מס שבח, העירייה והטאבו. אכן עסק לא פשוט. דמיינו עכשיו את כל התהליך הסבוך הזה ללא המנהל שהיה לב ליבו של הכאוס. בהחלט נראה טוב יותר, לא? כל עסקת מקרקעין תקבל צביון אחר לחלוטין, ותהפוך פשוטה יותר, ובדגש חזק יותר על רצון המוכר והקונה ופחות על רצונו של פקיד ממשלתי רצוץ באמצעו של יום עבודה עמוס.

שינוי נוסף, שייתכן הוא החשוב מכולם, הינו הסדר רישומן של קרקעות שהיו בבעלות המנהל והוחכרו אך מעולם לא הוסדר רישומן בטאבו (מסיבות שהדף קצר מלהכיל), הרי שכעת, לאור יציאתו הצפויה של המנהל מהתמונה, כל חוכר קרקע שבעקבות הרפורמה תעבור לבעלותו, יוסדר רישומה אף בטאבו בהליך מזורז יותר. וזכרו – רישומו כאמור הוא הליך בעל חשיבות עליונה שכן רק בעלות הרשומה בטאבו מהווה בעלות של ממש!

בכל עסקת מקרקעין מומלץ ביותר להעזר בשרותי עו”ד העוסק בתחום.

למידע נוסף על נדל”ן ומקרקעין

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
מגדלי עזריאלי 1 (המגדל העגול) קומה 35 תל אביב
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים