דף הבית » מקרקעין » פירוק שיתוף במקרקעין
Print Friendly

פירוק שיתוף במקרקעין

מאת עורך דין חן שטיין – מקרקעין ונדל”ן

פעמים רבות מוצאים עצמם בעלי נכס, שותפים בעל כורחם של אחרים בנכס. חשוב לדעת כי אין מדובר בחתונה קתולית, וניתן לפרק את השיתוף.

בסיטואציות מסוימות, שותפים בנכס עלולים להפוך להיות שותפים בעל כורחם באותו הנכס, על אף שברצונם למכור את חלקם, ולהשתחרר מהבעלות שנכפתה עליהם. אם יש הסכמה של כל השותפים, הרי שלא מתעוררת כל בעיה. הבעיות מתחילות כאשר אין הסכמה מלאה, ואחד השותפים מוצא עצמו “שבוי” ברצונם של האחרים, שכן על פי חוק נדרשת חתימת כל הבעלים על הסכם מכר, ואין בכוחו למכור את הנכס בחתימתו בלבד.

סיטואציות כאלה מתרחשות מידי יום, בתרחישים שונים: למשל, כאשר מדובר בבני זוג אשר יחסיהם עלו על שרטון, אך אחד מהם מתעקש למכור את הנכס המשותף, והשני, לעיתים מתוך שיקולים של נקמנות אישית, מתעקש דווקא להמשיך ולהחזיק בנכס; מקרה אחר נפוץ הוא של שותפים אשר בתחילה הכל התנהל ביניהם על מי מנוחות, אך לימים הסתכסכו, ואחד מהם חפץ להמשיך להחזיק בנכס, בעוד השני מעוניין לפלס דרכו החוצה מהשותפות; או למשל כאשר מתקבל נכס בירושה, ושלושה אחים נכנסים בנעלי הוריהם, כשכל אחד מהם הופך להיות בעלים של שליש בנכס. אולם, בעוד אח אחד זקוק לשווי חלקו בנכס מיידית, אך אח אחר אשר מצבו טוב יותר כלכלית, מעוניין להותיר את חלקו בנכס כהשקעה, ומתנגד למכירתו, ואלו הן רק דוגמאות על קצה המזלג.

האם על הצד שמעוניין “לפרק את החבילה” להמשיך להיות כבול לשותפיו בלית ברירה ובניגוד לרצונו?

גם החוק וגם בתי המשפט שדן בעניין קבעו שלא, וכי “כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.” (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין).
הפסיקה אף יישמה כלל זה, ובפסק דין מנחה, רע”א 1017/97 רדילביץ נ’ מודעי, נקבע כי החופש הזה של כל שותף הינו עקרון על, שלו חריגים מעטים (למשל, מקרה בו נכרת הסכם שיתוף מראש, השולל או מגביל דרישה עתידית לפירוק שיתוף).

באופן כללי, שיטת המשפט רואה בבעלות המשותפת כמצב זמני במהותו, אשר נהיר כי יפורק, והשאלה היחידה הינה מתי ובאיזה אופן.

אופן ביצוע הפירוק של המקרקעין

בפירוק מקרקעין יש שתי דרכים בהן ניתן לפרק את השותפות:

  1. הכלל – פירוק בעין – כאשר מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה (למשל – כאשר מדובר בשש דירות בבניין, המוחזקות ע”י שלושה אחים במשותף, ניתן יהיה לחלקן בעין, כך שכל אחד מהאחים יקבל לחזקתו שתי דירות בבעלות מלאה ובלעדית). משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. על פי הצורך והענין רשאי בית המשפט לקבוע תשלומי איזון להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.
  2. חלוקה בשווי – במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים.

האם יש הגבלה או התיישנות על המועד בו ניתן לבקש פירוק שיתוף?

לאור העובדה כי רואים בזכות הבעלות בנכס כבעלות מתמשכת, הרי שאין התיישנות, וכל עוד אדם הינו בעלים משותף, הרי שעומדת לו הזכות לפתוח בהליך של פירוק שיתוף.

החריגים שבכוחם למנוע פירוק מקרקעין

  1. חוסר תום לב בית המשפט לא יקבל תביעה לפירוק שיתוף, אם יתרשם כי הוגשה במטרה בלעדית להתעמר ולהציק ליתר השותפים, שכן המעשה הינו בגדר “שימוש לרעה בזכות”.
  2. אם נחתם הסכם השולל או מגביל אפשרות לפירוק שיתוף אם נחתם מראש הסכם זה, הרי שלא ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, אלא בחלוף שלוש שנים, שזה המועד אשר גם אם לא נכתב בהסכם, לאחריו יתערב בית המשפט.
  3. נכסים שאין לפרק בהם שיתוף על אף אהדת בתי המשפט מצב של בעלות נפרדת על פני שיתוף במקרקעין, הרי שישנם נכסים חריגים, לגביהם תהיה עדיפות לבעלות משותפת, כגון: שביל גישה לשני נכסים, חלקים משותפים בבתים משותפים, וכדומה.

להלן לשון החוק המלא בנושא פירוק שיתוף במקרקעין (סימן ב’: פירוק השיתוף)

37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף-
(א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.

38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט-
(א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף-קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.

39. פירוק דרך חלוקה –
(א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת-הנאה בין החלקות.

40. פירוק דרך מכירה –
(א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.

40א. דירת מגורים של בני זוג –
(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).

41. פירוק במקרים מיוחדים –
(א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.

42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף –
(א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות-דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף-קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.

43. משאלות השותפים –
בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.

44. ניהול ושימוש עד לפירוק –
בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.

45. שיתוף בזכויות אחרות –
הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לענין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני-אדם.

הליך ניהול תביעות לפירוק שיתוף, מצריך ידע וניסיון לצורך השגת התוצאה הרצויה במהירות וביעילות. משכך, מומלץ לבצע הליכים אלה ע”י עו”ד המתמחה בתום המקרקעין והנדל”ן.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
מגדלי עזריאלי 1 (המגדל העגול) קומה 35 תל אביב
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים