עסקאות מכירה ורכישה של בתים פרטיים / עו"ד חן שטיין
 

עסקאות נדל"ן ומקרקעין בבתים פרטיים / צמודי קרקע וכדומה אשר יש להם פוטנציאל להיות בעלי זכויות בנייה נוספות – אין דינם זהה למכירת דירות רגילות, ויש ליתן תשומת לב מיוחדת למאפייניהם הספציפיים.
 
רבים לא נותנים דעתם למאפיינים הספציפיים של נכסים מסוג זה, אשר לרוב גם נמכרים בסכומים לא מבוטלים, ובכך נוטלים על עצמם סיכון רב בכל הנוגע לפטור ממס שבח ו/או היטל השבחה.

אומנם מרבית האוכלוסיה כבר מודעת למספר פטורים מתשלום ממס שבח וביניהם פטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, אולם עניין חשוב לא פחות עדיין לא ידוע לרוב – זכויות בנייה (או אחוזי בנייה) בנכס שלא נוצלו, לא זוכות לפטור ממס שבח.
 
על כן, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, חשוב לבדוק את עניין זכויות הבנייה היטב, שכן לדבר יכולה להיות השפעה מרחיקת לכת על גובה המס שיידרש מהמוכרים לשלם ו/או על תשלום היטל ההשבחה שיידרש מהם, ומכאן – על כדאיות העסקה בכללותה.
 
על מנת לסבר את האוזן – מס שבח על זכויות במקרקעין שנרכשו קודם לשנת 2001 הינו בטווח של 20%-50% (תלוי בשנים – ככל שנרכש הנכס בשנה מוקדמת יותר, שיעור המס שיחול עליו יהיה גבוה יותר), ומשנת 2001 ואילך – 20%, הכל ביחס לשבח הריאלי, כמובן. כך, ישנם מקרים רבים בהם מס השבח ו/או היטל השבחה (בשיעור של 50% מההשבחה החלה על הנכס) אשר ייאלץ לשלם המוכר, יגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים.
 
עצם השאלה איזו התייחסות יש ליתן לאותן זכויות לא מנוצלות בנכס אף היא סוגייה מורכבת כשלעצמה, וקיימות טכניקות לגיטימיות על מנת להביא לביטול חובת התשלום בגין מס שבח ו/או להקטנת התשלום באופן ניכר. 

כך, למשל, במקרה בו ייצגתי מוכר של נכס ובו בית הניצב על שטח גדול מאוד, המלצתי לו טרם ביצוע המכירה, להשמיש ולנצל את מרבית השטח. כך, בין היתר, הציב המוכר מחסן ועדר גינת חמד בשטח הקיים, שלא אך ששיבחו את מראה הנכס והוסיפו לו בכך ערך מוסף כשלעצמו, הרי שהדבר הוביל לכך כי מנהל מס שבח לא ביצע פיצול פיזי של הנכס (כלומר - חלוקת המגרש לשניים: חלק אחד - המבנה הקיים, וחלק שני -החלק שניתן לבנות עליו יחידה נוספת בהתאם לזכויות הבניה).

במקרה זה, קיבל מנהל מס שבח את כל החלקה כיחידה אחת ולא פיצל את הקרקע לשתי יחידות, כאשר אחת פטורה ממס והשנייה מחויבת במס, דבר אשר הביא לחיסכון מס משמעותי.

עוד חשוב לדעת כי לאחרונה חל שינוי בפסיקה – אם בעבר עצם העובדה כי מחיר הנכס לא הושפע כלל מזכויות הבנייה הנוספות, הרי שניתן היה לדרוש את הפטור ממס שבח, ובמקרים רבים אף לקבלו, הרי שנוכח פסק דין שניתן ע"י בית המשפט העליון באמצע שנת 2010, פס"ד שרה ליאור, השתנתה התפיסה, וכיום לא מייחסים ידיעה סובייקטיבית לזכויות, אלא אובייקטיבית – עצם העובדה כי קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות, די בכך כדי להטיל חבות מס עליהן, אף אם הצדדים לא התייחסו לזכויות אלה בקביעת התמורה בגין הנכס.
 
עריכת עסקאות נדל"ן ומקרקעין מסוג זה מצריך ידע וניסיון לצורך השגת התוצאה הרצויה ומזעור הסיכונים למינימום. משכך, מומלץ לבצע הליכים אלה ע"י עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן.
 
כותב המאמר הינו עו"ד חן שטיין העוסק בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל"ן
 

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל"ן