דף הבית » חברות ועסקים » הסכם שכירות טוב לעסק
Print Friendly

הסכם שכירות טוב לעסק – ההבדל בין גן עדן לגיהינום / עו”ד חן שטיין

נקודות חשובות להסכם שכירות למשכנו של העסק החדש

מיקום העסק, תנאי העבודה בו וכל הנובע מכך מקבילים לבריאותו של אדם – כל עוד לא התעוררו בעיות, אנחנו נוטים שלא להעריך אותם בשיעורם האמיתי.

דוגמא פשוטה לכך ניתן לראות אצל בעל עסק אשר נאלץ להעביר את עסקו בעל כורחו, באמצע הסכם, כיוון שלא טרח להשקיע מספיק מחשבה, או שלא שכר שירותיו של עו”ד שיערוך לו את ההסכם באופן שיגן עליו, הסיוט המתמשך שהוא נאלץ לעבור עקב כך, ולמעלה מכל – הפגיעה הכספית והתדמיתית עקב המעבר החפוז (לרבות העלויות הנלוות).
תחום המקרקעין הינו אחד התחומים בהם נעשות הכי הרבה הפרות חוזים והסכמים, ודווקא בשל כך, יש לייחס להסכם השכירות של העסק חשיבות עילאית.

משכך, העיצה הטובה ביותר, כבכל תחום משפטי אחר, הינה “הקדימו תרופה למכה” – הקדישו להסכם השכירות ועריכתו את ההשקעה המתאימה מראש, וחסכו מעצמכם בעיות, התמודדות והוצאות גבוהות בשלב מאוחר יותר, כאשר אתם בעיצומה של השגרה הסוערת ממילא.

ראשית אבהיר כי אין תחליף לעריכת הסכם השכירות באמצעות עו”ד המומחה בתחום, אולם גם על בעל העסק עצמו להיות מודע לבעיות שעלולות לצוץ, וכיצד ניתן לנסות ולהימנע מהן מראש, זאת במסגרת הנקודות העיקריות להסכם, כפי שיוצגו להלן.

הנקודות העיקריות להסכם שכירות לעסק:

  1. הגדרת הנכס לרוב, בנכסים עסקיים, כלולים בנוסף לשטח המשרדים עצמו, נספחים נוספים, כגון חניה, מחסן, מטבחון קומתי, וכדומה. חשוב מאוד להכליל שטחים נוספים אלה בהסכם, אחרת עלול בעל הנכס לדרוש בגינם תשלום נפרד בטענה כי לא נכללו בהסכם.
  2. מטרת השכירות חשוב מאוד להדגיש בהסכם מהן מטרות השכירות המותרות והמוסכמות, בדגש על ניהול עסק במקום. פעמים רבות מושכרים שטחים פרטיים המיועדים למגורים לצרכים עסקיים (כגון דירות שהוסבו למשרדים, וכדומה). אם לא יופיע סעיף ספציפי בהסכם המתיר את מטרת השכירות שלכם, עלול בעל הנכס בעתיד לטעון להפרת ההסכם ולדרוש את פינוי הנכס לאלתר, בתוספת פיצויים (וזאת עוד מבלי לדבר על הסיכון של השוכר מול הרשות המקומית בעניין זה). יחד עם זאת, על מטרת השכירות להיות מספיק כללית, על מנת לא להגביל אתכם כשוכרים (למשל: מטרת שכירות כגון: “הפעלת עסק להלבשה תחתונה” עלול למנוע בעתיד התרחבות של העסק שלכם לתחומי עיסוק נוספים או אף הסבה לתחום חדש, אפילו אם מדובר בבגדי ילדים, לצורך הדוגמא).
  3. “אופציה” מאחר ובתחילת הדרך במקום החדש העמימות ואי הידיעה לגבי העתיד היא השולטת, מרבית העסקים לא מעוניינים להתחייב לתקופה ארוכת שנים מראש, אולם בכל זאת מעוניינים שתעמוד להם האפשרות להמשיך להישאר במקום אם ירצו. על כך בדיוק באה לענות ה”אופציה” – אפשרות הנתונה לשוכר בלבד להחליט כי הוא מאריך את תקופת השכירות על פי הודעתו. מתווה האופציה הוא דבר הנתון למו”מ בין הצדדים בהתאם לצרכים של הצדדים (אם למשל תהיה מותנית בתנאי כלשהו, האם תכלול עליית מחיר מוגדרת מראש, האם תהיה לתקופה אחת ארוכה, או מחולקת על פני מספר תקופות קצרות, וכדומה).
    עוד חשוב לדעת, כי אופציה ארוכה, ככל תקופת שכירות אחרת העולה על 5 שנים, טעונה רישום במשרדי רישום המקרקעין על מנת שלא ניתן יהיה לפגוע בזכויות השוכר מכח ההסכם ע”י צד ג’ כלשהו (באם הנכס יימכר מהלך תקופת השכירות, למשל).
  4. פתחי מילוט כבכל הסכם, חשוב להותיר תמיד אפשרויות להשתחרר מההסכם במידת הצורך. לצורך כך, תמיד נכון יהיה להוסיף להסכם שני “שסתומי ביטחון” בדמות הסכמה על שוכר חלופי ו/או שוכר משנה. שוכר חלופי יכול יהיה להיכנס להסכם השכירות במקומכם ובנעליכם אם תחליטו שאין ברצונכם להישאר במקום לכל התקופה, ואילו שוכר משנה הינו שוכר אשר שוכר חלק מהנכס הכולל המושכר על ידכם – מכם. האופציה של שכירות משנה מקבלת משנה תוקף של חשיבות גם במקרה בו הינכם שוכרים נכס המתאים לגודל העסק כיום, אולם בעוד זמן מה יצטמצם הגודל הנדרש להפעלת העסק, או שדווקא חתמתם על שותפות עם עסק משלים אחר, ואתם מפנים עבורו חלק מהשטח לשכירות לעסקו. כך או כך, נכון להותיר אופציה זאת פתוחה עבורכם, אחרת אתם עלולים למצוא עצמכם כבולים ומנועים מלערוך כלל שינויים, אשר הינם כידוע מאפיין בולט של כל עסק ועסק.
  5. איסור השכרת העסק לעסק מתחרה מדובר בסעיף נדיר וספציפי למקרים ייחודיים מאוד, בשל היותו קיצוני. כאשר העסק שלכם פועל ממקום מסויים, ומכה בו שורשים, הרי שמתפתחים באופן טבעי מוניטין וזהות גם עם המקום עצמו. לכן, יש לשקול הוספת סעיף זה כדי למנוע מצב בו לאחר שתעזבו את המקום, ייכנס לנכס גוף דומה, ואף חלילה המתחרה הגדול שלכם, ויהנה מפירות עמלכם, מקהל הלקוחות ומהמוניטין שנצבר למקום, אשר יועבר אליו מן המוכן. כך, אם מדובר לדוגמא בחנות בגדים בקניון, נהיר כי כל עסק אחר להלבשה אשר יעבור לנכס, במקום העסק הקודם להלבשה, עשוי לקטוף את פירות העסק הקודם, ואף יכול לפגוע בו קשות (הטעיה, למשל), שכן מטבע הדברים הלקוחות ימשיכו לפקוד את המקום אותו הם מזהים עם עסקך, גם לאחר עזיבתך. משכך, יש לנסות ולבחון הוספת סעיף המונע מבעלי הנכס לאכלסו לאחר עזיבתכם בתחום הזהה לתחום עיסוקכם, על מנת להימנע ממצבים מסוג זה.
  6. בלעדיות לא פחות חשובה מאי התחרות הינה אחותה התאומה – הבלעדיות. אם בעל הנכס הינו בעל המתחם הכללי (למשל בקניון, או במרכז מסחרי) בו עוד חנויות ונכסים, חשוב לנסות ולדרוש בלעדיות לתחום עסקכם, שכן לו ייפתחו למשל שלוש מספרות זו לצד זו (כפי שאכן כבר קרה במציאות!), הרי שהדבר עלול לגרום לירידה תלולה בהכנסות ולעגמת נפש איומה.
  7. בטוחות להסכם ברוב הסכמי השכירות דורשים בעלי הנכסים בטוחות משמעותיות, והצדק עימם. יחד עם זאת, חשוב לזכור שכעסק, ככל שהינו מנוהל תחת חברה בע”מ, עליכם לבצע הפרדה דיכוטומית ביניכם לבין החברה, המהווה אישות משפטית נפרדת לכל דבר ועניין. כך, חשוב להקפיד שעל ההסכם והבטוחות לו אינכם חותמים באופן אישי, אלא כנציגי החברה בלבד, על מנת לשמור על הנפרדות שלכם מהחברה והתחייבויותיה, ככל שניתן.

כאמור, נקודות אלה מובאות כאן בקליפת האגוז על מנת להמחיש עד כמה החשיבות שבעריכת הסכם שכירות מקיף ממצה ומגן היא מהותית, כאשר נהיר כי ישנן נקודות חשובות רבות לא פחות, אותן ידע עו”ד מיומן המתמחה בתחום המקרקעין לעגן בהסכם השכירות מראש (כגון: התניות בעניין של קיזוזים, הסדרת אפשרויות השילוט, וכדומה).

שירותיו של עורך דין לצורך עריכת עסקת השכירות, בכוחם למנוע מפח נפש כבד, ולחסוך זמן וכסף.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו”ד טרם ביצוע עסקה במקרקעין.
הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן

משרד עו”ד שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה מקרקעין הוצל”פ וחברות, ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב וידע בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי רכישה, מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.

המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין, אשר לכל אחד מהם תחום התמחות נפרד, ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עורכי הדין חן וליאת שטיין, מנהלים פורומים משפטיים רבים, ביניהם פורום משפטי באתר “וואלה”, עו”ד חן שטיין הינו היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין”, ניהול פורום באתר “קרוסלה” וכן בפורטל BEOK, נוהגים לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה, ומתארחים מפעם לפעם בתוכניות טלוויזיה בתחום מומחיותם.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. מומלץ ביותר לפנות לעו”ד לצורך ביצוע עסקה במקרקעין.

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל”ן

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים