דף הבית » מקרקעין » מכירה ורכישה של דירה בהיבטי מיסוי מקרקעין
Print Friendly

מכירה ורכישה של דירה בהיבטי מיסוי מקרקעין / עו”ד חן שטיין

עורך דין מקרקעין ונדל”ן

כל עסקה במקרקעין, לרבות כל מכירה ו/או רכישה של זכות במקרקעין, מהווה עסקה במקרקעין החייבת במס באופן שעל המוכר חל עקרונית מס שבח ועל הקונה חל עקרונית מס רכישה. על אף שעסקה במקרקעין הינה לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית, היקרה והמורכבת ביותר שנבצע מהלך חיינו, הרוב לא מייחסים לה את החשיבות הראויה, ובכך מחמיצים רבות. על כן, רצוי ומומלץ להתייחס לעניין בכובד ראש וברצינות הראויה, בדגש על היבטי המיסוי, וליחס לה לפחות את אותה רצינות המושקעת בעסקאות קטנות בהרבה, כגון בחירת ריצוף לסלון או בחירת ארונות המטבח.

מיסוי מקרקעין הינו תחום נפתל ומורכב, הן עובדתית והן מבחינה משפטית, ורוב הרוכשים והקונים מתקשים להתמודד עימו בכוחות עצמם, שכן לכל עסקה במקרקעין השלכות רבות על העתיד, אף לאחר שהעסקה הפכה לעניין מוגמר זה מכבר.

עניין זה מוצא ביטויו, לדוגמא, בכך שלרוב המוכר או הרוכש הממוצע, לא יודעים, למשל כי בעסקה פלונית הינם זכאים לפטור או להנחה במס, והדוגמא הטובה ביותר היא הסברה הנפוצה (והמוטעית) כי ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח רק אחת לארבע שנים, כאשר לא כך הם הדברים. משכך, בטרם מכירה או רכישת דירה, מוטב להתייעץ עם עו”ד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, ולוודא שהוא מבין דבר או שניים בתחום המיסוי, ואל תטעו – השניים אינם חופפים! לעיתים, על עו”ד אחראי, הלוקח על עצמו ייצוג של לקוח בעסקת מקרקעין מורכבת יותר מהרגיל, אף להתייעץ עם רו”ח העוסק במיסוי מקרקעין לצורך השלמת התמונה.

וזכרו, ייעוץ נכון יכול לחסוך לכם לא מעט כסף!

מאמר זה יסקור ממעוף הציפור את המיסים העיקריים החלים על עסקת מקרקעין – קניה ומכירה, אך יש לזכור כי העניין אינו פשוט כלל וכלל ולא ניתן על יריעה זו למצות את כולו, אלא לתת תמונת מצב כללית, שכן כל מקרה יש לבחון לגופו.

חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (ובשמו הקודם חוק מס שבח מקרקעין) נכנס לתוקפו ביום 22.08.1963. במהלך השנים תוקן החוק מספר רב של פעמים והוא הותאם לשינויים הכלכליים, לשינויים במבנה העסקאות ולהתפתחות בשוק הנדל”ן.

מס שבח

מהו מס שבח?

כפי שציינתי קודם, מס שבח חל על מוכר של זכות במקרקעין ומוטל על השבח במכירת הזכות. החוק המסדיר את היבטי מיסוי מכירת זכות במקרקעין הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ”ז – 1963 (להלן: “החוק”). על פי החוק, מוגדר שבח כהפרש בין שווי המכירה של הנכס לשווי הרכישה שלו (צמוד למדד).

בהתאם לסעיפים 39 ו39א לחוק, לרוב, מסכום השבח ניתן יהיה לנכות (להפחית) הוצאות מסוימות שהוציא המוכר על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו בפועל, כגון, מס רכישה ששילם המוכר בעת רכישת הנכס, שכ”ט עו”ד, היטל השבחה, דמי תיווך, שיפוץ ובניה וכדומה. כך, ככל שפוחת סכום השבח על ידי ניכוי הוצאות, פוחת ביחס ישר סכום המס שיחויב בעת המכירה, זאת מאחר והסכום הינו אחוז מסוים מהשבח (לכן חשוב לשמור את כל החשבוניות בגין ההוצאות והתשלומים השונים). כך, שווי הרכישה לאחר שהופחתו סכום ההוצאות המותרות בניכוי, מכונה “יתרת שווי רכישה”, ועל פיו יש לבצע את המיסוי בפועל.

עוד יצוין, כי לאור תיקון מהפכני ומשמעותי ביותר לחוק לפני כשנתיים, הרי שמסכום השבח ניתן אף לנכות את תשלומי הריבית הריאלית ששילם המוכר בגין הלוואה שקיבל לצורך רכישתה או השבחתה של הזכות במקרקעין או לשם פירעון יתרת הלוואה זו. המקרה הנפוץ ביותר הינו משכנתא, דהיינו על תשלומי הריבית הריאלית ששולמו בגינה, בהמשך נבין את חשיבותו הרבה של חידוש זה, והטבתו עם המוכר.

מהו אחוז המס?

בקווים כלליים, שיעור מס השבח שהוטל עד ליום 07.11.01 על מכירת זכות במקרקעין על ידי יחיד היה 50%, ועל תאגיד 36%.
שינויים רבים היו מאז, כאשר הרלוונטי הוא תיקון החוק מינואר 2014, לפיו על המוכר להיות הבעלים בדירה משך 18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור אותה בפטור (בתנאי שזוהי דירתו היחידה, וגם אם הוא בעלים בפחות משליש בדירה נוספת).

ומה לגבי נכסים שנרכשו לפני יום 07.11.2001 ונמכרו לאחריו?
המס יחושב לפי נוסחה ליניארית, דהיינו שיעור המס המופחת של 25% יחול אך בגין השבח שנצבר מיום 07.11.2001 ואילך, ואילו השבח שנצבר עד ליום זה יחושב לפי השיעורים ההיסטוריים.

פטור מתשלום מס שבח – באילו מקרים?

במקרים מסוימים המנויים בחוק, מוכר נכס במקרקעין זכאי לקבל פטור ממס שבח. רשימת הפטורים הינה ארוכה ומורכבת, משכך, נסקור אך את אלו הנפוצים והרלוונטיים ביותר, כאשר כל מקרה יש להתאים לגופו:

  1. עסקת מתנה – מתנות מיחיד לקרובו
    מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו (“עסקת מתנה”), ככלל תהא פטורה ממס שבח. “קרוב” לעניין זה מוגדר כ: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח/אחות ובני זוגם, איגוד בשליטתו.
  2. עסקת מתנה – מתנה לידוע/ה בציבור
    מכירה של זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג ידועים בציבור (איש ואישה) תהא פטורה ממס שבח, ובלבד שהינם מקיימים חיי משפחה במשק בית משותף בדירה הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
  3. ויתור על זכות
    ויתור על זכות במקרקעין ללא תמורה תהא פטורה ממס שבח.
  4. פטור במכירת דירת מגורים מזכה
    פטור זה הוא הנפוץ ביותר והמוכר ביותר, אך יחד עם זאת גם המטעה ביותר, שכן הוא מורכב וטומן בחובו מספר תנאים. למעשה, מדובר על מכירה של דירת מגורים שהינה העסקה השכיחה ביותר הקיימת בעולם הנדל”ן.

על מנת לזכות בפטור, על הדירה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים:

  1. על הדירה להיות דירת מגורים
    דירת מגורים הינה דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא נמצאת בבעלותו או בחכירתו של היחיד ומשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי.
  2. על הדירה להיות דירת מגורים מזכה
    הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת מן התקופות הבאות:
    א) 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח, לאחר יום 01.01.1998.
    או
    ב) בארבע השנים שקדמו למכירתה.
  3. המוכר מכר את כל הזכויות שיש לו בדירה והוא מבקש את הפטור (חשוב להבין כי מי שלא מבקש פטור, לא יזכה יקבל אותו גם אם הוא זכאי לו !).
  4. קיימת למוכר עילת פטור, אחת מהבאות (אמנה רק את העילות העיקריות):
    א) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים בפטור ממס שבח – פטור זה היה בתוקף עד 31.12.13 ובוטל.
    או
    ב) המדובר בדירת מגורים יחידה – הדירה הינה הדירה היחידה של המוכר בישראל, המוכר לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פטור זה (כלומר אין זה שולל סיטואציה בה נוצל הפטור לפי עילה אחרת), ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.
    או
    ג) המדובר בדירה שנתקבלה בירושה – המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, וכן שלפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד וכן, אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה (מציבים את המוכר בנעלי המוריש).
    או
    ד) פטור חד פעמי להגדלת דירה – תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה (תנאים מצטברים):
    – המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת בתוך השנה שקדמה למכירה נשוא הפטור (להלן: “הדירה הראשונה”).
    – סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן: “הדירה השנייה”), ביחד, לא עולה על מיליון וחמש מאות אלף ₪.
    – המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירה הראשונה והשנייה ביחד, הכל בכפוף לסכומים המוגבלים על פי הדין.
    – החל מיום 01.01.2014 פטור זה יכול לחול רק במידה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.
    – פטור זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת בחייו.

שימו לב!

במקרים מסוימים, מוכר שקיבל דירת מגורים במתנה ומעוניין למכור אותה יצטרך להמתין תקופת צינון, בין שנה לארבע שנים, בהתאם לנסיבות, בטרם יוכל לנצל אחת מעילות הפטור.

ועוד טיפ קטן אך חשוב מאוד!

בהמשך לדבריי הקודמים בעניין תשלומי ריבית ריאלית על המשכנתא, חשוב לשים לב שלעיתים תשלומים אלו מסתכמים בסכום לא מבוטל, המגיע כדי סכום השבח, כך שהשבח מגיע לנקודת האפס והמוכר לא נדרש עוד לשלם כלל מס. במקרה כזה, באם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, ייטב לו להימנע מלנצלו במכירה הנוכחית, שהרי בכל מקרה אם יחול כאן המס, הוא יתאפס.

עסקת הפסד במקרקעין – כיצד יחושב במס?

חשוב להיות ערים לעובדה כי לעיתים אף ישנם מקרים בהם שווי המכירה יהא אף פחות משווי הרכישה, דהיינו הנכס יימכר בהפסד (“עסקת הפסד”) ואז ממילא לא יחול כלל מס, שהרי אין שבח, גם במקרה זה חבל לממש פטור לריק ולהביא ל”בזבוזו”.

המחשה לדוגמא לעסקת הפסד:

בשנת 1990 רכש משה דירה בסך של שני מליון ₪. לאחר הצמדת המחיר למדד, נתקבל שוי רכישה בסך של 5.5 מליון ₪ (לצורך חישוב המס). בסוף שנת 2008 מחליט משה לפרסם את הדירה למכירה בסך של 6 מליון ₪, אולם לאור מצב המשק והחלשות שוק הנדל”ן נעצר בעקבות משבר חריף, מחירי הדירות צונחים כמו גם שוויה של דירתו של משה אשר הגיעה כעת לסך של 5,100,000 ₪ בקירוב. משה קצר הרוח מחליט למכור בכל זאת, ובסופו של דבר במזל טוב אף מצליח למצוא רוכש מאושר.
אם נחשב את השבח, דהיינו שווי מכירה 5,100,000 מליון ₪ פחות שווי רכישה – 5,500,000 ₪, נקבל מינוס 400,000 ₪ – דהיינו אין שבח, מאחר והדירה נמכרה בהפסד. במקרה כזה לא ייגבה מס ולכן לא כדאי לנצל פטור.

מס רכישה

מהו מס רכישה?

כפי שהסברתי לעיל, במכירה של זכות במקרקעין, רוכש הנכס יהא חייב במס בשיעור מסוים משווי המכירה. מס הרכישה הינו מס עקיף, המחושב כאחוז מסוים משווי המכירה של הנכס ללא כל קשר לשבח / להפסד שצמח בעסקה. שיעורי המס נקבעים בחוק לפי סוג הנכס הנרכש והתנאים לקבלת פטור.

מדרגות מס הרכישה

להלן שיעורי מס הרכישה שיחולו בהתאם לנכס הנרכש – נכון החל מחודש ינואר 2017:

נכס שאינו דירת מגורים
6% משווי המכירה
דירת מגורים יחידה לתושב ישראל
0%  – עד סך של 1,623,320 ₪.
3.5% – על החלק שבין 1,623,321 ₪ ועד 1,925,460 ₪.
5% – על החלק שבין 1,925,461 ₪ ועד 4,967,445 ₪.
8% – על החלק שבין 4,967,446 ₪ ועד 16,558,150 ₪
.

10% – על החלק שמעל 16,558,151 ₪.
דירת מגורים שנייה והלאה

8% – עד הסך של 4,967,445 ₪.
10% – על החלק שמעל 4,967,446 ₪.

 
פטורים ממס רכישה
ככלל, כל מכירה של זכות במקרקעין מחייבת בתשלום מס רכישה. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) (מס רכישה) תשל”ה – 1974, מפרטות את רשימת הפטורים הקיימים וההנחות, כדלקמן:
  1. עסקת מתנה – מתנה מיחיד לקרובו – במכירת נכס מאדם לקרוב, ישולם אך שליש מס הרכישה אשר אמור לחול. “קרוב” מוגדר כ- הורה, צאצא-ובן זוגו, אח ואחות, בן זוג- לרבות מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים שקדמו למכירה. (שימו לב – “קרוב” לעניין פטורים ממס שבח אינו בהכרח “קרוב” לעניין מס רכישה).
  2. עסקת מתנה – מתנה לבן הזוג – אדם המעניק לבן זוגו לו הוא נשוי את דירת המגורים בה הם גרים יחדיו, במתנה, בן הזוג אשר מקבל את המתנה יהנה מפטור מלא ממס רכישה.
  3. עסקת מתנה – מתנה לידוע/ידועה בציבור – מכירה של דירת מגורים ללא תמורה בין אדם לבן זוגו הידוע בציבור, תהיה חייבת אך בשליש מס רכישה אשר אמור היה לחול, זאת בתנאי שבני הזוג הידועים בציבור גרים יחד ומנהלים משק בית משותף בדירה הנמכרת, לפחות שנה לפני המכירה, ואף אחד מהם אינו נשוי לאחר.
  4. נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה – מכירת זכות במקרקעין לאחד מהשלושה, חייבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5%.

    על פי התקנות, נכה, נפגע ובן משפחה של חייל שנספה במערכה הינם:
     “נכה” אחד מאלה: (1) נכה כהגדרתו בחוק הנכים (תגמולים ושיקום) או בחוק נכי המלחמה בנאצים שנכותו לצמיתות אינה פחותה מ19%. (2) נכה כהגדרתו בחוק נכי רדיפות הנאצים שדרגת נכותו לצמיתות, אינה פחותה מ- 50% והוא זכאי לתגמולים מאוצר המדינה על פי החוק האמור. (3) נכה תאונת עבודה כמשמעותו בסעיף 59 לחוק הביטוח הלאומי הזכאי לקבל קצבה או מענק לפי פרק ג’ לחוק האמור ודרגת נכותו לצמיתות כתוצאה מתאונת עבודה אינה פחותה מ- 50%. (4) נכה על פי פרק ו’2 לחוק הביטוח הלאומי בדרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות. (5) אחד מהמנויים להלן: שאחוז נכותו נקבע על פי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות) (א) נכה תאונת דרכים שנקבעה לו לצמיתות, נכות שאינה פחותה מ- 50%. (ב) נכה משיתוק או קטוע יד או רגל שאחוז נכותו לצמיתות כתוצאה מפגימות אלה אינה פחותה מ- 50%. (ג) נכה שנקבעה לו נכות לצמיתות של 100% או נכות של 90% לפחות מחמת שלקה באיברים שונים והאחוז האמור הוא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים השונים, שבלעדיו היה נקבע אחוז נכות של 100% לפחות.“נפגע” כמשמעותו בחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, שאחוז נכותו לצמיתות אינו פחות מ- 19%. ואם נפטר הנפגע כתוצאה מפעולת האיבה – בן משפחה של הנפגע כמשמעותו בחוק האמור, הזכאי לתגמול ויתום עד גיל 40“בן משפחה של חייל שנספה במערכה” – א) כמשמעותו בחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום) הזכאי לתגמולים, ב) הורה ואלמנתו של נספה- שאינם זכאים לתגמולים מחמת גילם או שיעורי הכנסותיהם ג) יתום- עד גיל 40 ד) אלמנה של נספה- שנישאה ונישואיה השניים הופקעו, וחל עליה סעיף 12א(ג) לחוק האמור ה) משפחות הרוגי המלכות ואסירי ציון (לפי הנחיות הרשויות).
  5. עולה חדש – “עולה” זכאי בתנאים מסוימים לחישוב מס רכישה לפי 2 מדרגות מס. “עולה” מוגדר כמי שנכנס לישראל ובידו אשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות או אשרה או רישיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכוח). עולה שנכנס בשנית לישראל- עשוי להיחשב כעולה לפי תקנה זו, בהתקיים התנאים שפורסמו בהודעה על קביעת עולה. על רכישת הנכס להיות תוך תקופה המתחילה כשנה אחת לפני כניסתו של העולה לראשונה לישראל ועד לשבע שנים לאחר מכן.

סוף דבר

כפי שפתחתי את המאמר, אוסיף ואדגיש בשנית כי תחום מיסוי המקרקעין הינו אחד הסבוכים והמורכבים בעולם המשפט, תחום הדורש מעורך הדין המטפל בעסקה במקרקעין בקיאות והבנה נרחבת. כפי שראיתם במעט, בטרם תחליטו לרכוש או למכור דירה זו או אחרת, רבים השיקולים אותם עליכם לשקול, בין היתר האם הינכם זכאים לפטור, אם כן, איזה פטור מתאים ביותר לעסקה הספציפית, האם כדאי לנצל אותו לעסקה זו או לשמור אותו לאחרת, ומה אם זו דירה שנתקבלה בירושה, או בעצם מתנה??

כאמור, העניין אינו פשוט ומצריך שזיפת עין מקצועית ובדיקה מקיפה גם לגבי העסקאות שנעשו במרוצת השנים החולפות של הצדדים לעסקה הנוכחית וכן של בני משפחתם, זאת בין היתר לאור העובדה כי חוק מיסוי מקרקעין מונחה ע”י עקרון הנקרא “עקרון התא המשפחתי”. עקרון זה משמעו כי הטלת המס נבחנת לפי תא משפחתי ולא לפי היחיד בלבד. דהיינו, באם אדם אינו זכאי לפטור ממס כך גם בן זוגו וילדיו עד גיל מסוים, ונהיר כי עקרון זה משנה את פני התמונה כולה והוא אך עוד אחד מיני הנדבכים הרבים הקיימים בעסקת מקרקעין על היבטיה המיסויים.

משרד עו”ד שטיין בראשותי עוסק בתחום המקרקעין והנדל”ן, וישמח ליתן לכם את השירות המלא בכל עסקת מקרקעין, מהפשוטה ועד המורכבת ביותר, שכן כפי שראיתם לא ניתן וודאי שאף לא מומלץ להקל ראש בעניין.

למעבר למאמרים נוספים במקרקעין

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
מגדלי עזריאלי 1 (המגדל העגול) קומה 35 תל אביב
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים