דף הבית » מקרקעין » זיכרון דברים לרכישת דירה או מכירת דירה
Print Friendly

זיכרון דברים לרכישת דירה או מכירת דירה – שלב במשא ומתן או הסכם מחייב?

עורך דין נדל”ן ומקרקעין

מזה מספר חודשים שאתם תרים אחר הדירה האידיאלית, מכתתים רגליכם בכל רחבי העיר והפרברים, והנה הגיע היום המאושר בו סוף סוף מצאתם את דירת חלומותיכם – מרווחת, מוארת, בת חמישה חדרים, 3 חדרי שירותים ואפילו חדר ארונות צמוד, ממש מעשה ידי אמן… אלא שהשמחה שאחזה בכם שוככת באותה המהירות ממש, מייד ברגע שאתם נוכחים לדעת כי על הדירה עטים מתעניינים רבים, המגלים בה את אותו העניין שגיליתם בה אתם. בעלי הדירה מאותתים כי ללא התחייבות לא יוכלו להבטיח דבר, והנה אתם כמעט מתפתים לחתום על המסמך שהוצג בפניכם ע”י המוכרים, תמים למראה, הלא הוא זיכרון הדברים.

האומנם?? האם חתימה על מסמך זה הינה צעד חכם או דווקא מסוכן? ובכן, רוב האוכלוסייה כלל אינה מודעת להשלכות של החתימה על מסמך זה, ומשכך במאמר זה יובהרו ההגדרות המשפטיות וההשלכות של החתימה על מסמך זיכרון דברים.

הסכם זיכרון דברים נולד לאור דרישת הכתב המופיעה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, המחייבת מסמך בכתב כתנאי לכריתת הסכם מחייב במקרקעין והכתרתו כעסקה במקרקעין.

זיכרון דברים – מהו

כבר בפתח הדברים יובהר עניין חשוב אשר רבים כלל אינם מודעים לו – זיכרון דברים הינו הסכם משפטי אשר בכוחו לחייב את החותם עליו, ולא סתם נייר עליו ניתן לחתום כלאחר יד.

זיכרון הדברים הינו מעין הסכם מכר בזעיר אנפין, והוא מכיל, לרוב, את פרטי המוכרים והקונים, פרטי הנכס הנמכר (כתובת או גוש וחלקה), תאריך פינוי הנכס על ידי המוכרים וכניסתם של הרוכשים לדירה, ומחיר הנכס. מטרתו הינה בעצם להוות עיגון של הסכמות הצדדים והצהרת כוונות ברורה להתקשרות הצדדים עד לחתימה על חוזה מכר מלא, על מנת שכל צד ירגיש בטוח ביציאתה של העסקה לפועל, כבר בשלב זה.

הבעיות מתחילות להתעורר כאשר אחד הצדדים מחליט לחזור בו מזיכרון הדברים, אם מתוך שיקולים אישיים שלו (המוכר קיבל הצעה טובה יותר עבור הנכס, למשל), או אם בשל עובדות חדשות שצצו ו\או התגלו (חריגות בניה בנכס, פערים בין אשר הוצג בפני הרוכש לבין אשר קיים בפועל, וכדומה) והוא מעוניין לסגת מהעסקה. או אז הצד השני, באם עודנו מעוניין בהוצאת עסקת המקרקעין אל הפועל, ינסה לכפות את קיום ההתחייבות והשלמת העסקה הנדל”נית, או לכל הפחות יבקש להשתפות בגין הנזקים שנגרמו לו עקב הפרת ההתחייבות וביטול זיכרון הדברים. משכך, נהיר מדוע פעמים רבות מגיע סכסוך מסוג זה לפתחו של בית המשפט אשר מתבקש להכריע בין הניצים.

באלו מקרים עשוי לקבוע בית המשפט כי זיכרון הדברים הינו הסכם מחייב

פסק הדין המהווה את אבן הפינה בעניין זיכרון דברים הינו ע”א 158/77 רבינאי נגד מן שקד בע”מ, שניתן על ידי בית המשפט העליון, עוד בסוף שנות השבעים, כאשר לא נס לחו והלכתו מיושמת עוד בימנו אנו. פסק הדין קובע למעשה שני מבחנים מצטברים שבהתקיימם ייחשב זיכרון הדברים הסכם מחייב. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם.

  1. המבחן הראשון – מבחן גמירות הדעת
    מבחן זה בודק האם גמרו הצדדים אומר בליבם להתקשר בחוזה מחייב או שמא הינם אך בשלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם עתידי פורמאלי, כלשון הפסיקה, והתכוונו כי זיכרון הדברים יהווה רק שלב ביניים במשא ומתן שהינם מקיימים לקראת כריתתה של עסקה עתידית.
  2. המבחן השני – מבחן המסוימות
    מטרת מבחן זה לבדוק עד כמה “מסוים” זיכרון הדברים ביחס להסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של עסקת המקרקעין. במסגרת בדיקה זו ייבחן האם זיכרון הדברים הינו ספציפי דיו באופן שיש בכוחו להוות תשתית כהסכם מחייב כך שנכללו בו הפרטים המהותיים המניחים בסיס מלא להתחייבות הצדדים בהסכם, והאם זיכרון הדברים כולל יסודות אינטגראליים, כגון: מחיר הנכס, תאריך מסירת החזקה, פרטי הנכס ופרטי הצדדים, וכדומה, אם כי בית המשפט קבע כי מטבע הדברים פרטים אלו משתנים מעסקה לעסקה בהתאם לאופייה.

המדובר בתנאי נפרד ועצמאי. דהיינו, אפילו התקיים התנאי הראשון המעיד על כוונתם של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב עם חתימתו של זיכרון הדברים, אין די בכוונה זו אם הצדדים לא נתנו ביטוי מלא בזיכרון הדברים לפרטים החיוניים והמהותיים של העסקה.

למעשה, בית המשפט בבואו להכריע, ייבחן האם זיכרון הדברים כולל בתוכו מספר תנאים מהותיים, אשר בהיעדרם ברי כי לא נוצר קשר מחייב בין הצדדים אפילו התכוונו שכך ייעשה, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימאלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע.

חשוב לדעת כי עם הזמן דרישת המסוימות רוככה על ידי בתי המשפט, ולא פעם קיבל בית המשפט השלמת הפרטים החסרים על ידי מנגנוני השלמה כאלה ואחרים (מכח החוק, מכח כללי השוק, וכדומה), וכעת הנטייה היא כי אם המבחן הראשון מתקיים, דהיינו הצדדים התכוונו להתקשר בהסכם, אין צורך בהופעת כל התנאים החיוניים והמהותיים “שחור על גבי לבן” בזיכרון הדברים עצמו.

ככל ששני המבחנים מתקיימים, הרי שתתחזק הנטייה לקבוע כי השתכלל זיכרון דברים מחייב להסכם מכר, ועל הצדדים לנהוג לפיו או לשאת בתוצאות הפרת הסכם, כגון תשלום פיצויים, או במקרים קיצוניים אף אכיפת ההסכם ולהמשיך את הוצאת העסקה אל הפועל.

ככל ששני המבחנים אינם מתקיימים, ובית המשפט יגיע למסקנה כי זיכרון הדברים אינו בשל דיו על מנת להיחשב כמחייב ומהווה אך שלב ביניים במשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם מחייב, או אז הצד המעוניין בהמשך ההתקשרות יוצא כאשר ידו על התחתונה. יחד עם זאת, גם קביעה זו של בית המשפט לפיה זיכרון הדברים אינו הסכם מחייב, אלא אך שלב טבעי בתהליך המשא ומתן בין הצדדים, עשויה לייחס לזיכרון הדברים משמעות נוספת על פי סעיף 12 לחוק החוזים, לפיה הצד המפר אותו נהג בחוסר תום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של הסכם, ולהעניק לצד המעוניין בהמשך ההתקשרות את התרופות הקבועות בחוק, בין היתר פיצוי כספי הולם.

“נוסחת הקשר”

עקרון זה מסייע אף הוא לצורך ההבחנה ומתן התוקף המתאים לזיכרון הדברים – הפסיקה קובעת כי נוסחת הקשר הינה רכיב בזיכרון הדברים אשר אף ממנו ניתן ללמוד מה הייתה כוונת הצדדים. אם נכתב בזיכרון הדברים במפורש כי “זיכרון הדברים כפוף לחוזה פורמאלי”, הרי שלרוב יש בכך כדי ללמוד על הבעת דעתם הברורה והמפורשת של הצדדים כי זיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמאלי וכי הצדדים מייחסים לזיכרון הדברים אך את מעמדו ככזה ולא יותר מכך. לעומת זאת, אם הצדדים קבעו בזיכרון הדברים כי הוא מחייב אותם, הרי שבכך הביעו הצדדים את דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו שלב ביניים, אלא הוא מקור הזכויות והחובות ביניהם.

בפועל הדברים אינם כה פשוטים, שכן לא ניתן לעשות הבחנה דיכוטומית בין המקרים, וברוב רובם של המקרים, הצדדים אינם נוקטים לשון ברורה ומפורשת דיה באשר ל”נוסחת הקשר” ויש צורך להיכנס לעומקו של זיכרון הדברים, לפרש את לשונו והנסיבות שהביאוהו לעולם. כך, דורשים הדברים פירוש מעמיק וירידה לעומקם של הדברים והתחקות אחר כוונת הצדדים ערב החתימה על זיכרון הדברים. לרוב ייקבע בית המשפט כי יש לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב, אם “כוונת הצדדים להתחייב זה כלפי זה הייתה ברורה ונעלה מספק”.

משמעות כותרת המסמך

חשוב לציין, כי בתי המשפט אינם מייחסים משמעות יתרה ודווקנית לכותרת המסמך, על אף שהינה מצהירה בריש גלי כי המדובר ב”זיכרון דברים” ולא ב”הסכם מכר”, שכן נוטים הם ליתן למסמך פרשנות מהותית על פי תוכנו ועל פי אומד דעתם של הצדדים המשתקפת ממנו.

זיכרון דברים – לחתום או לא?

אין חולק כי מצב הדברים המתואר לעיל הינו בעייתי למדי. דמיינו סיטואציה שבה אתם מחליטים למכור את דירתכם, מצאתם קונים מאושרים ולהוטים, עם קצת לחץ מהם ומהמתווך, אתם מחליטים לחתום על זיכרון דברים במחשבה של “מה כבר יכול להיות?”, ובכן, הרבה! לימים, אתם מבינים כי המחיר אשר דרשתם הינו נמוך משמעותית מהסכום הריאלי אותו הייתם יכולים לקבל, ואכן אתם מקבלים הצעת מחיר גבוהה יותר ומחליטים לחזור בכם מההתקשרות עם הרוכשים הפוטנציאליים. אך, למרבה הצער, אלו לא מוכנים לוותר ופונים לבית משפט.
בית המשפט יישם את המבחנים שפירטתי דלעיל, ועשוי להחליט כי במועד החתימה על זיכרון הדברים התכוונתם להתקשר בעסקה מחייבת עם הרוכשים, שהרי באמת בזמנו התכוונתם לעשות כן, אלא שהיה זה בטרם קיבלתם את הצעת המחיר הגבוהה יותר. בית המשפט ממשיך אם כן ועובר לבחינת המבחן השני, האם זיכרון הדברים מכיל את הפרטים החיוניים לעסקת מקרקעין, ועלול למצוא לדאבונכם הרב כי גם מבחן זה מתקיים. למעשה עלול לקבוע בית המשפט, כי ביניכם ובין הרוכשים נכרת הסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין ויכול אף לחייבכם לקיימו ולמכור את דירתכם לזוג המאושר במחיר מציאה של ממש…
במקרה שונה, יכול וזוג הקונים המאושר אף לא יפנה לבית המשפט אלא ייגש ישירות לטאבו לרשום הערת אזהרה לטובתו על הדירה שלכם מכוח זיכרון הדברים עליו חתמתם, ואילו אתם תאלצו לכתת רגליכם לבית המשפט בניסיון נואש להסביר מדוע זה אתם מבקשים כי יורה על מחיקת הערת האזהרה, בסך הכול כי מצאתם קונה חדש המוכן לשלם יותר. ובכן, רק תנסו…
אם כך, בוודאי כבר הבנתם כי המלצתי הכללית הינה להימנע מלחתום על זיכרון דברים (כמובן שכל מקרה לגופו), שהרי פעמים רבות עולים הנזקים על התועלת, מקום בו הצדדים מטבע הדברים אינם שולטים ברזי המשפט, ומשכך מומלץ כי לא יערכו ביניהם הסכם משפטי ללא ייצוג וייעוץ מתאים מעו”ד. כפי שחזיתם בעצמכם, התוצאות לפעמים יכולות להיות הרות אסון.

באם נקלעתם למצב בו אתם נתונים תחת לחץ למכור נכס או לרכוש נכס ואתם חשים שהדברים לא זזים מספיק מהר, לפחות לא בקצב שהייתם רוצים, ייתכן וזה המקום לפנות לעורך הדין המייצג אתכם בעסקה, לשתף אותו בדבר ולבקש כי יחיש את ההליכים עם הצד השני ויקדם את החתימה על חוזה המכר.

בכל מקרה בו אתם חשים כי אין מנוס אלא לחתום על זיכרון דברים, מומלץ שלא לעשות כן לפני שתתייעצו עם עורך דין המתמחה במקרקעין אשר ייתן חוות דעתו המקצועית בעניין.

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל”ן

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

כותב המאמר הינו עו”ד חן שטיין המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן
מגדלי עזריאלי 1 (המגדל העגול) קומה 35 תל אביב
03-6245588
054-3050957
www.hamishpat.co.il

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל תשלום או התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף מעביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, הוצאה לפועל, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, נזיקין, דיני משפחה ועריכת צוואות, ביטול עיכובי יציאה מהארץ, מחיקת רישום פלילי.
המשרד מנוהל על ידי עורכי הדין חן וליאת שטיין ומבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.

התקשרו עכשיו למשרדנו במספר 03-6245588 או מלאו את הטופס מטה ונציג המשרד יחזור אליכם במהרה.

צור קשר
03-6245588
מעוניין שנחזור אלייך? השאר פרטים